Kuzey Kıbrıs emlak piyasasının dinamiklerini anlamak için öncelikle adada yaşayanlara bakmak gerekiyor. Adada yaşayan yaklaşık 300.000 kişi Kıbrıs doğumlu. Adaya çalışmak için gelenler, onların aileleri ve öğrencileri ekleyince bu nüfus 600.000 kişiye ulaşıyor. Adadaki emlak piyasasını buraya çalışmak ve okumak için gelenler canlandırıyor. Kuzey Kıbrıs’ta mülk edinme Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için eskiye göre çok kolaylaştı, bunun sonucu olarak Türk yatırımcıların adadaki gayrimenkullere ilgisi arttı. Kuzey Kıbrıs güzel ilkimi, yaşam ortamı ve yatırım getirileri ile pek çok ülkeden yatırımcıyı çekiyor.
Turizm yatırımları Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul piyasasını yukarı taşıyor
Kuzey Kıbrıs iklim şartları ve kumarhane turizmi sayesinde her geçen gün daha çok turist çekiyor. Turizm adada devlet tarafından yatırımlarında öncelikli sektör olarak belirlenmiş. En çok otel Girne’de var, ardından İskele, Gazimağusa, Lefkoşa ve Güzelyurt geliyor. Yerli ve yabancı yatırımcı ayrımı yapmadan teşvik belgesi her yatırımcıya veriliyor. Varolan otellerde çalışanlar yıllık konut kiralamaları yapıyor. Yeni açılan oteller ve yükselen turist sayısı çalışan sayısını da arttırıyor. Yeni açılacak olan oteller kiralık dairelere olan talebin daha da artmasına yol açacak ve gayrimenkul piyasasını olumlu etkileyecek.
Altyapı yatırımları artıyor
Kıbrıs’a gitmiş olanlar bilir, Ercan havaalanı çok mütevazi bir yapı. Adanın gelişimine destek olacak şekilde yeni altyapı yatırımları yapılıyor. Yeni yapılan terminal ve pist ile Ercan havaaalanı kapasitesi yıllık 5 milyon yolcuya yükselecek.
Kuzey Kıbrıs öğrencileri çekiyor, yeni okullar açılıyor
Kışın okumak için ideal bir iklime sahip olması, cazip fiyatları, Türkiye’ye yakınlığı ve Türk öğrencilerin kolay uyum sağlaması gibi nedenler ile Kuzey Kıbrıs’taki üniversiteler gelir seviyesi yüksek Türklerin ilk tercihleri arasında yer alıyor. Adaya gelen öğrenciler ilk dönem yurtta kalıyor sonra bir kaç arkadaş ortak daire kiralamayı tercih ediyor. 2002-2003 öğretim döneminde 24.226 olan öğrenci sayısı, 2015-2016 döneminde 85.375’e, 2016-2017 döneminde 93,292 ulaşmış durumda. Bu öğrencilerin 52,135’i Türkiye uyruklu, 27,538’i yabancı uyruklu, 13,619’u KKTC vatandaşı. 2017 itibari ile 12 Özel Üniversite faal durumda. 13 adet yeni üniversite için kuruluş başvurusu yapılmış. 2010 yılında öğrenci yurtları öğrencilerin yaklaşık %50 kadarına hizmet verirken bu oran 2017 yılında %37’ye gerilemiş durumda. Aradaki açık kiralanan daireler ile karşılanıyor.
Altın Vize ile Türkiye’den gitmek isteyenler için cazip bir seçenek
Dünya Zenginlik Raporu‘na göre 2016 yılında Türkiye’den başka ülkelere 6.000 civarı zengin göç etti. Bu rakam 2010 yılında 1.000 civarındaydı. Türkiye’den göç ederek daha istikrarlı ve daha huzurlu bir hayat kurmak isteyenler için kolay uyum sağlayacakları bir seçenek Kuzey Kıbrıs. Her yaştan öğrenci için mükemmel İngilizce öğrenim veren okulların bulunması adayı Türk aileler için cazip kılıyor. Akdeniz’in en ucuz adası olarak altın vize seçeneklerine ekonomik gücü yetmeyenlere de alternatif olacak gibi görünüyor.
Kuzey Kıbrıs’ta Ev Alma Şartları
KKTC Türkiye’den bağımsız bir devlet olduğu için Türkiye vatandaşları adada yabancı statüsünde görülüyor. Kıbrıslı olmayan kişilerin 1 adet gayrimenkul satın alma hakkı var. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının tabi olduğu koşullar Avrupa Birliği vatandaşlarından, ya da başka ülkelerin vatandaşlarından farkı değil.
Ailenin her ferdi kendi üstüne bir alım yapabiliyor. (Yakın geçmişe kadar bu söz konusu değildi. Eğer gayrimenkulü alan kişi evli ise bu hakkı hem kendi hem eşi için kullanma şansı yoktu. Evli çiftlerden birinin alım yapması halinde eşin gayrimenkul alma hakkı kalmıyordu. Farklı gayrimenkul türlerinden birer adet almak gibi bir durum da söz konusu değildi, alınan mülk ister arazi olsun ister ufacık bir daire, bu hak kullanılmış oluyordu.)
Kendi adına birden fazla gayrimenkul almak isteyenlerin uluslararası sermayeli bir şirket kurması gerekiyor. Kurulan bu şirket üzerine sınırsız gayrimenkul alınabiliyor.
KKTC Emlak Alım İzni
Kıbrıs’ta ev almak istediğinizde önce almak istediğiniz gayrimenkul için satış sözleşmesi düzenleniyor ardından Maliye’ye damga vergisi yatırılıyor. Sonra satış sözleşmesi tapu kaydına işleniyor. Tapu devri Bakanlar Kurulu alım onayı gelince kesinleşiyor.
Bir defaya mahsus %3 Tapu Harcı Muafiyeti var. 1 adet mülk sınırsız sayıda al-sat yapılabilir. İkinci satışlarda %6 Tapu Harcı ödeniyor.
Kuzey Kıbrıs vatandaşı olmayanlar için 12 ay kadar sürebilen inceleme ve onay süreci Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının alımlarında 30-60 gün aralığında tamamlanmakta. Vergiler genelde Bakanlar Kurulu’nun alımı onaylamasından sonra tahsil ediliyor.
Kıbrıs’ta Emlak Vergisi Ne Kadar?
Kıbrıs’taki evinizin kira gelirinizden %10 oranında stopaj ödüyorsunuz. Gayrimenkulünüz için ayrıca bir gelir vergisi söz konusu değil.
Kuzey Kıbrıs ile Türkiye arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması var. Bu sayede Kıbrıs’taki geliriniz yüzünden Türkiye’de ekstra bir vergi ödemeniz söz konusu değil.
Mülkünüzü satarken Belediye Rayiç Bedel üzerinden işlem yapılıyor. Eğer bu tutar üstünden bir kar oluşur ise yine %10 stopaj ödeniyor, ayrıca gelir vergisi ödenmiyor.
Yıllık emlak vergisi daireler için 100 lira, müstakil evler için ise 200 lira.
Kıbrıs’ta ev alırken nelere dikkat edilmeli
KKTC’nde tapuya koçan deniyor, 3 çeşit tapu var. Kıbrıs’ta ev alırken özellikle tapusuna dikkat edilmeli.
Türk Tapu : 1974 öncesinde Türklere ve İngilizlere ait yerlerin tapularına Türk tapu deniyor. En sağlam, en sorun çıkmayacak tapu türü.
Eşdeğer Tapu : 1977 yılında İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası (İTEM Yasası) kapsamında verilen tapulara eşdeğer tapu deniyor. Bu yasaya göre Güney’de terk ettikleri gayrimenkulleri KKTC’nin mülkiyetine devreden hak sahiplerine Kuzeyde eşdeğerde mülkler verildi. Bu eşdeğer tapulara Türk ve Kıbrıs Bankalarından %75’e kadar konut kredisi veriliyor. Annan planında geçtiği için uluslararası hukukta da kabul görmesi söz konusu.
Tahsis Tapu : KKTC Devletinin tahsis ettiği yerler için verilen tapulara Tahsis tapu deniyor . Alan kişiye kullanım hakkı veriyor. Bankalar bu tip tapulara konut kredisi kullandırmıyor. Kuzey ve Güney Kıbrıs birleşirler ise bu tapuların ne olacağı soru işaretleri içeriyor. Bu tür tapu sahipleri Orams davasında yaşanan sıkıntıları yaşayabilirler.
Kıbrıs’ta Nasıl Oturum İzni Alınır?
Tapu devrinden sonra 1 yıl oturma izni alınır ve her yıl yenilenir. Üçüncü yıldan sonra Süresiz Oturma İzni alınır.
65 yaş üzerindekiler ise Süresiz Oturma İzini’ni tapu devrinden sonra hemen alabiliyorlar.
Türk vatandaşlarının Kıbrıs vatandaşlığına geçmesi için 11 yıl oturma ve çalışma izini ile Kıbrıs’ta yaşaması gerekiyor.
Yabancıların Satın Aldığı Gayrimenkuller Artıyor
Kıbrıs’ta ev fiyatları talebin artması ve sınırlı Türk Tapu seçenekleri yüzünden artış gösteriyor. Fiyatların artmasında bir başka neden de eskiye göre çok daha kaliteli ve gösterişli inşaatların yapılması. Yabancı yatırımcıları çekmek isteyen pek çok inşaat firması yerel halktan çok yabancılara hitap edecek evler yapmayı tercih ediyor. Yabancı alıcıları çekecek albeniye sahip olmak için masraftan kaçınmayan firmalar artan maliyetlerini daha yüksek fiyatlar ile telafi ediyorlar.
Kuzey Kıbrıs’tan Ev Alınır mı?
Güzel iklimi, güvenli olması, suç oranlarının düşüklüğü, yaşamın ve sosyal hayatın ucuz olması, Türkçe konuşulması Türkiye’den göç etmek isteyenler için cazip bir seçenek olarak Kuzey Kıbrıs’ı ön plana çıkartıyor. Adada gayrimenkul fiyatları İngiliz Sterlini üstünden oluştuğu için yatırımcılar kur riskinden korunuyor. Ayrıca kiralar da İngiliz Sterlini üzerinden belirleniyor. Satın alınan konutların ve dairelerin amortisman süresi 10-15 yıl aralığında gerçekleşiyor. İstanbul’daki 20 yıl üstündeki amortisman süreleri ile karşılaştırıldığında Kuzey Kıbrıs’ta ev satın alıp kiraya vermenin cazibesi daha iyi anlaşılıyor. Kuzey Kıbrıs’ta yeni üniversiteler devreye girdikçe burada çalışacak akademik personelin satın alma, öğrencilerin kiralama talebi adadaki gayrimenkul fiyatlarını ve kiraları yukarı seviyelere taşıyacak bir faktör. Benzer şekilde artan turizm yatırımları ile bu sektörde çalışan kişiler ve ailelerin konut talebi piyasayı yukarıya taşıyacak faktörlerden.