Gelir yöntemi ile gayrimenkul değerleme, taşınmazların değerleri ile getirmeleri beklenen gelirleri arasındaki ilişkilerin analizi yoluyla değer tahmini yapılır. Bu yöntemde taşınmazların gelir ve gider tahminlerinin doğru olarak yapılması, gelirin değere dönüştürülmesi için gerekli olan kapitalizasyon oranı veya çarpan katsayılarının seçimi ve uygun kapitalizasyon yönteminin saptanması gerekmektedir. Diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farkı bu yöntemde temel veri net gelir olup yatırımın geri dönüşü ve alıcının beklentileri buna göre hesaplanır.
Net gelir hesabında yıllık net gelir göz önünde bulundurulmalıdır. Elde edilen gelir direkt olarak net geliri vermemektedir. Net gelire ulaşırken boşluk ve toplama kaybı ile işletme giderleri brüt gelirden düşülmesi gerekir. Bu metoda göre gayrimenkulün mevcut ve gelecekteki geliri şimdiki gelire denktir. Bir başka ifade ile bu yaklaşımda değer, taşınmazın ekonomik ömrü boyunca yaratacağı gelirlerin bugünkü değeridir. Gelir yönteminde sürekli elde edilebilir gelir dikkate alınır. Burada söz konusu edilen gelir; taşınmazın “t” zamanında elde edilebileceği varsayılan bütün gelirleri kapsar ve değer saptama günündeki değere indirgenmesini ifade eder. Başka bir deyişle gelir tekniği; aynı zamanda bir “Kapitalizasyon tekniği” içerir. Hesaplamada dikkate alınması gerekli olan “net gelir”dir. Net gelir, yıllık brüt gelirden yıllık toplam masrafların çıkarılmasıyla elde edilir. Bu bağlamda taşınmazın değeri;
Değer = Yıllık Net Gelir / Faiz Oranı
Gelir yöntemi yapılaşmış parsellerin değerlemesi için ve tercihen apartmanlar, dükkanlar ve İş hanı gibi kira getiren yapılar için uygundur. Gelir yönteminin kullanılması için ön koşul, pazara uygun taşınmaz faiz miktarıdır. Bu ise ülkemizde maalesef yoktur. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile hesaplanır. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam gibi giderlerden oluşur. Net işletme geliri bu yöntemden en önemli değişkenlerden biri ve kapsamının yoruma açık olmaması, ayrıntılı olarak belirlenmesi gerekmektedir.
Gelir yönteminde gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzde değerini bulma işlemidir. Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilir. Bu tür veriler mevcut olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir. Bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.
Uygun Pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder. Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir. Ardından Pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden ve ilave analizler için bir format sağlayan bir nakit akışı geliştirilir. Bu yöntemde konu taşınmazın gelir getiren özelliğe sahip olması sayesinde nakit akışı analizi yapılarak belirlenen Kapitalizasyon oranı yardımıyla piyasa değerine ulaşmayı hedeflemektedir. Piyasa değeri bulunurken net gelire mutlaka ulaşılması gerekmektedir. Gelir indirgeme yöntemleri ile yapılan değerlemelerde en hassas konu, net işletme gelirlerinin sağlıklı bir şekilde hesaplanmasıdır.
Bu yöntem ile belirlenen değer, gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değer olarak algılanmaktadır. Mülkle ilgili gelecekteki tahmini gelirlerin şu andaki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Bu karşılaştırmalı yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak ve indirgeme yöntemi kullanılarak değer tahmini yapılır. Bu işlem Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Gelir indirgeme yöntemi, tam olarak niceliksel (kantitatif) veya matematiksel bir yöntem olmayıp niteliksel (kalitatif) değerlemeleri de gerektirmektedir.
Ayrıca gelir indirgeme yaklaşımında değerleme uzmanı, bir mülkün gelecekteki yarar üretme kapasitesini inceleyerek bunu bir güncel değer göstergesine indirger. Beklenti ilkesi, bu yaklaşımın temel öğesidir. Gelir yöntemi iki biçimde uygulanabilir. Bunlardan biri doğrudan kapitalizasyon yöntemi iken diğeri ise getiri kapitalizasyon yöntemidir. Bu yöntemleri kısaca belirtmek gerekirse doğrudan Kapitalizasyon yönteminde, doğrudan piyasa verilerinden yararlanarak bütünleşik Kapitalizasyon oranı ya da brüt kira çarpanı ile yapılan değerlemedir. Bu yöntemde net gelir bileşenlerine ayrılmaz. Getiri kapitalizasyonunda ise Kapitalizasyon oranının çeşitli ekonomik değişkenlerle belirlenerek değerlemenin yapıldığı yaklaşımdır. Bu yöntemde net gelir bileşenlerine ayrılır ve her bileşen ayrı ayrı kapitalize edilir.