Ev satmak kolay iş değil. İşin hem maddi boyutu büyük, hem de duygusal nedenler ile yanlış fiyatlandırmaya açık bir konu. “Evimi satmak istiyorum, yardımcı olur musunuz?” ,”Evimi hızlı nasıl satabilirim?”,” Evimi satamıyorum, ne yapmalıyım?” soruları sık sık karşıma çıkıyor. Evinizi ya da dairenizi kendiniz satmak istiyorsanız, hem hızlı hem de değerine satmak için neler yapmalısınız? Ev satmanın kolay yolu ne yazık ki yok. Bir gayrimenkulü hızlı ve değerine satmak için yapılması gereken çalışmalar var. Ev satmak zor bir iş değil, yeter ki doğru fiyatlandırın ve pazarlamasını güçlü yapın. 10 adımlık bu plan gayrimenkulünüzü değerine ve hızlı satmak için size yardımcı olacaktır.
1) Son 2 yılda evinizin yakınında benzer evlerin kaça satıldığını öğrenin..
Evinizi nasıl fiyatlandırmayı düşünüyorsunuz? Satın aldığınız zaman döviz olarak bedeli ne ise o bedeli istemeyi mi düşünüyorsunuz? Yoksa Türk Lirası maliyetinin üzerine geçen yılların enflasyon bedelini koyarak mı? Ya da bir tanıdığınız benzer zamanda aldığı mülkü geçen ay iki katına sattığı için siz de alış fiyatınızı ikiye çarparak belirlemeyi mi planlıyorsunuz? Bu yöntemlerin hepsi size yol göstermektedir ancak doğru fiyatı belirlemekte yanıltıcı olabilirler. Kendinizi alıcının yerine koyun; ihtiyaç ve isteklerinizi karşılayacak birden fazla seçeneğiniz ve ise bunlar arasında maliyeti en uygun olanı ilk sıraya koyarsınız. Bu durumda alıcının ihtiyaç ve isteklerinden ve mülkünüzün alternatiflerinden yola çıkmamız gerekir.
Konut taşınmaz bir maldır, bu nedenle konutun konumu fiyat üzerinde çok önemli bir etkiye sahiptir. İstanbul Boğazı’ndaki evlerin fiyatının iki kat artmış olması (eğer eviniz Boğaz’da değil ise) sizin evinizin de satılabilir fiyatının iki katı artacağı anlamına gelmez. Boğazdaki alan sınırlıdır, ancak şehrin başka semtlerinde yeni konut alanları sürekli oluşmakta. Sizin evinizin değerini çevrenizdeki benzer evlerin satış fiyatları belirler. Alıcılar aynı muhitte benzerleri yakın geçmişte satılmış bir eve benzer fiyat ödemek isterler. Bu nedenle son iki yılda evinizin yakınında satılmış olan benzer evlerin fiyatları size doğru yolu gösterecektir. Neden son 6 ay değil de 2 yıl? İki yıllık süredeki fiyatlara baktığınızda fiyatların hangi yöne gittiğine dair fikriniz oluşur, fiyatlar artıyor mu, düşüyor mu, aynı seviyede mi kalmış bilmenizde fayda var.
2) Evinizin yakınında halen satışta olan benzer evlerin istenilen fiyatlarını, özelliklerini ve ne zamandır satılık olduğunu öğrenin..
Geçmişte satılmış evlerin fiyatlarını öğrendik. Peki ya şu anda piyasada olanlar? Onların fiyatlarını ve özelliklerini de bilmeliyiz. Şu anda satılık olanlar evinizin rakibi olan mülklerdir. Alıcı adayları sizin evinizi değerlendirirken onları da değerlendirecekler. Satışta olan mülkleri mukayese ederken büyüklük, kat, yapı birleşeleri ve kalitesi, mimari özellikler, sunulan hizmetler ve inşaat tarihi gibi verileri göz önüne alın. Benzer mülkler sizin ev satışınıza rakip olacaklar. Öne geçmek için ya daha iyi bir fiyata, ya da daha iyi özelliklere sahip olmanız lazım.
3) Son 2 yılda evinizin yakınında satışa çıkan ancak satılamayan benzer evlerin özelliklerini ve istenilen fiyatları öğrenin..
Satılık evlerin çoğu gerçek değerinin üstünde rakamlar ile piyasaya çıkıyor ve uzun süre satılamıyor. İnsanların kendi evleri ile duygusal bağları var ve herkese kendi evi daha güzel ve daha kıymetli geliyor. Bu yüzden sahibinden satılık evlerin fiyatları yanıltıcı olabilir. Emlak firmalarından satılık evlerin fiyatları daha doğru bir fiyat göstergesi. Gayrimenkul profesyonelleri fiyatı piyasa değerini yansıtmayan bir mülk ile zaman ve para kaybetmek istemedikleri için bu mülkleri portföylerine almamaya çalışıyorlar. Uzun süredir satılık olan bir mülkün fiyatı da büyük ihtimal ile piyasa ederinin üstündedir. Uzun süre piyasada kalan ancak satılamayan benzer mülkler hangi fiyatı koymamanız gerektiği konusunda uyarı niteliği taşır. Eğer mülkünüzün bir benzeri üç aydan uzun süredir satılamamışsa onu rakip olarak değil, satılamayan olarak değerlendirin.
4) Topladığınız bilgiler ışığında gayrimenkul satış fiyatınızı belirleyin..
“Evimi satmak istiyorum, fiyatını nasıl belirlerim?” sorusunun yanıtına dördüncü adımda ulaştık. Eğer ilk 3 adımdaki bilgilere sahip değilseniz endeksa.com gibi bir değerleme sitesinden faydalanarak da fiyatlama yapabilirsiniz. Gayrimenkulünüzü benzer mülkler ile büyüklük, kat, yapı bileşenleri ve kalitesi, mimari özellikler, sunulan hizmetler, inşaat tarihi yönlerden mukayese edin ve satılmış ya da satılan mülkler seviyesinde fiyatlandırın. Emlak piyasasına çıkmış ancak uzun süredir satılamayan benzer mülklerin sizi aldatmasına izin vermeyin.
5) Evinizi almak isteyecek hedef kitleleri belirleyin..
Ev satmanın inceliklerinden biri doğru alıcıları çekmek. Reklam ve tanıtım bütçenizi verimli kullanmak için hedef kitlenizi doğru belirlemeniz çok önemli. Mülkünüzün potansiyel alıcısı kim? Örnek olarak aynı sitede yer alan 1+1 daire ile 3+1 dairenin alıcı adayları çok farklıdır. Bölgeye yakın iş yerlerinde çalışan bekar profesyoneller, yakındaki üniversitede okuyan öğrenciler 1+1 daireye talip olabilirler, buna karşın 3+1 daireyi çocuklu ailelerin talep ettiğini göreceksiniz.
Bekar Gençler,
Orta yaşlı bekarlar,
Genç çiftler,
Çift gelirli çocuksuz aileler,
Genç profesyoneller,
Bebek bekleyen genç profesyoneller,
Orta yaşlı profesyoneller,
Büyüyen aileler,
Olgun aileler,
Yaşlılığa adım atanlar
Altmışbeş yaş üstü olanlar
Yatırımcılar
Yabancı alıcılar
farklı şekillerde ulaşacağınız kitleler.
6) Bu hedef kitlelere yönelik emlak tanıtım kampanyası organize edin..
Ev satmak için yapılması gerekenlerden biri hedef kitlenizi belirlemek. Hedef kitlenizi yani evinizi kimlerin alabileceğini göz önünde tutarak onlara nasıl ulaşacağınızı ve nasıl etkileyeceğinizi planlayın. Devir görsellik devri, kötü görseller yüzünden potansiyel alıcıları kaçırmayın, profesyonel fotoğraf çekimi yaptırın. Düşük masraflı ancak etkisi yüksek gerilla pazarlama çalışmalarından da faydalanabilirsiniz. Türkiye genelinde emlak satışlarının düşüşü yabancı alıcıların kıymetini arttırdı. Tüm alıcı adaylarını size yönlendirebilecek kaynakları devreye sokun.
İlan siteleri
Satılık brandası
Tabelalar, yönlendirme tabelaları
Facebook reklamları
Google reklamları
Doğrudan postalama
Açık davet
Youtube tanıtım videoları
Sosyal Medya
Arkadaşlar ve tanıdıklar
Gayrimenkul profesyonelleri
gayrimenkulünüzün pazarlama kampanyasında değerlendirmeniz gereken kaynaklar.
7) Telefonunuzu her zaman açık tutun, alıcı adaylarının sorularını hızlı yanıtlayın..
Internetin hayatımıza girmesi ile birlikte insanların beklentileri çok yükseldi. Herkes bilgiye anında erişmeye alıştı. Evimi hızlı nasıl satabilirim diyorsanız tanıtım kampanyanız ile ilgisini çektiğiniz adayları hızlı şekilde bilgilendirmeniz çok önemli çünkü bu adaylar sizden yanıt alamadıkları anda alternatifleri değerlendirmeye, sizin mülkünüzün rakiplerini incelemeye yöneleceklerdir.
8) Takviminizi boş tutun ve ilgili alıcıları hemen evi görmeye davet edin. Onları oyalamayın, başka seçeneklere yönelmelerine fırsat tanımayın..
Özellikle çalışan insanların zamanları kısıtlı ve çok değerli. Çalışan kişiler hem gelir seviyeleri, hem de çabuk karar verme durumunda olmaları nedeni ile en iyi alıcı adayları arasında. Bu durumu kendi avantajınıza çevirin, mülkünüze ilgi gösteren alıcı adaylarının zaman çizelgelerine uyun ve evi hemen gösterin. Alıcı adaylarının gayrimenkulü ziyaret aşamasında olumlu duygular içinde olması satışta sizi bir adım öne çıkartacaktır.
9) Evi görmeye gelenlerden evle ilgili olumlu ve olumsuz yorumları toplayın..
Gayrimenkul satışın en zor yönlerinden birisi alıcılardan gerçek görüşlerini ve yorumlarını almak. Alıcılar mal sahibinin yanında gerçek görüşlerini dile getirmezler, getiremezler.. Her emlakta olumsuz özellikler olabilir, büyük ihtimal ile sizin mülkünüzde de bazı olumsuzluklar vardır. Genelde insanlar olumsuz özellikleri ev sahibine aktarmaktan çekinirler, tepki alacaklarından korkarlar ancak bir şekilde bu bilgiyi elde etmeniz gerekli çünkü mülkünüzün alternatiflere göre avantajlı ve dezavantajlı yönlerini bilmek size tanıtım kampanyasında ve fiyatlandırmada yol gösterir. Alıcıların neyi beğenip neyi beğenmediğini bilmek bir satıcı olarak size güç katar. Ev satmanın inceliklerinden biri alıcı adayları mülkünüzü ziyaret ettiğinde bir kaç adım geride kalarak evi rahat keşfetmelerine ve aralarında rahat konuşmalarına fırsat vermektir.
10) Eğer 3 ay içinde emlak satışı gerçekleşmez ise gelen yorumları ve fiyat belirlemede kullandığınız bilgileri karşılaştırın. Gayrimenkul fiyatını ve tanıtım kampanyanızı topladığınız yeni bilgiler ışığında güncelleyin..
Bir gayrimenkul en çok ilgiyi satışa çıktığı ilk 3 ay içinde çeker, sonrasında hem ilgi düşer, hem de alıcı adayları uzun süredir satılmayan bir emlakta bir sorun olduğunu düşünerek daha şüpheli yaklaşırlar. Yeteri kadar alıcı adayı çekemiyorsanız yaptığınız değerlendirmeleri güncelleme vakti gelmiş demektir. Arayan ve ziyaret eden alıcı adaylarından topladığınız bilgileri ilk araştırmanız ile karşılaştırın. Tanıtım kampanyanızı ve fiyatınızı bu yeni bilgileri göz önüne alarak güncelleyin ya da farklı ev satma yöntemlerine hakim Profesyonel bir Gayrimenkul Danışmanından yardım isteyin.