Yatırım Bandı Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Yatırım bandı yöntemi Toplam Kapitalizasyon Oranını hesaplamak için yaygın olarak kullanılan bir yöntemidir. Bu yöntem yatırımı desteklemek için gerekli olan borç ve özkaynak denilen finansal bileşenleri veya bantları yani yatırımın finansal yapısını göz önünde tutar. Bu yöntem değerlenecek gayrimenkule bir finansal yatırım gözüyle bakan yatırımcının bakış açısını ele alır. Bir yatırımdan her yatırımcı aynı getiri oranıyla tatmin olmayabilir. Yatırım bandı yöntemi, hem borç verenler tarafından talep edilen getiri oranını ve hem de özkaynak yatırımcılarının arzu ettikleri vergi öncesi nakit akımının göz önünde tutmak zorundadır. Borç verenler tarafından talep edilen getiri oranını ve hem de özkaynak yatırımcılarının arzu ettikleri vergi öncesi nakit akımını göz önünde tutmak durumundadır. Borç verenler tarafından talep edilen orana ipotek sabitesi denir. Orijinal anapara miktarının bir parçası olarak ifade edilen yıllık borç servisidir. Öz kaynak yatırımcısı tarafından talep edilen ve yatırımcının beklediği vergi öncesi nakit akışının yatırım değerine oranı olan orana özkaynak Kapitalizasyon oranı denir. Bu yöntemde çeşitli formüller kullanılmaktadır.

a ) Bu yöntem yatırımın finansal yapısını analiz eder.

Borç + Özkaynak = Mülk Değeri

b ) Borç ve özkaynak bileşenlerinin getiri beklentisinin farklı olmasına dayanır.

M = Borç oranı , (1-M)= Özkaynak oranı

MR = Borç Kapitalizasyonu oranı (İpotek Sabitesi) (Borç Verenler tarafından talep edilen oran)

RE = Özkaynak Kapitalizasyonu oranı (Nakde nakit oranı veya nakit akis oranı veya Özkaynak temettü oranı) (Yatırımcısı tarafından talep edilen oran)

R0=(1-M)RE+M x MR

Bu değerleme tekniği, diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı olarak gayrimenkulün üzerinde sahip olunan haklar tek tek tespit edilip, bu haklara ilişkin getiri oranları ayrı ayrı bulunur. Daha sonra bu getiri oranlarının ağırlıklı ortalaması kapitalizasyon oranını verir.