Ticari Kira Kontratında Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde

Ana Sayfa » Blog » Ticari Kira Kontratında Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde
Emlak Eğitimleri Emlak Eğitimleri

1 ay önce

3737 kişi okumuş

Favorilere Ekle Tüm Yazıları
Ticari Kira Kontratında Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde

Ticari kira kontratında dikkat edilmesi gereken pek çok konu var. Bu tür kiralamalarda şirket avukatı, mali müşavir ve emlak danışmanından destek alınması özellikle tavsiye edilir. Her birinin yapılacak kira kontratında dikkat edeceği birtakım unsurlar olacaktır. Kanunlar ve uygulamalar dinamiktir ve değişime uğrar. Zaman içinde yapılan kontrat, kira artış oranı ve diğer unsurlarda kanundan kaynaklanan yeni durumlar olabilmekte. Özellikle 5-10 yıllık kontratlar yapılırken bu konuya dikkat edilmesinde yarar var.

  • Kira kontratlarında, Kat Mülkiyeti Kanunu, Ticaret ve Borçlar Kanunu ve başka kanun maddelerine uygun olma şartı var, örnek vermek gerekirse Kiracının Kat Mülkiyeti Kanunu ile korunduğu bir kira kontratında Kefilin Ticaret Kanunu hükümlerine göre sorumlu olabildiği durumlar olabilmekte, bu nedenle yapılacak kontratın konunun uzmanları tarafından incelenmesi iyi olur.
  • Tecrübeler göstermiştir ki sadece tarafları temsil eden avukatların yazacağı bir kontratın her iki taraf için de kabul edilebilir olması zordur. Bu durumda gayrimenkul danışmanı ara buluculuk yapabilir.
  • Şirketlerin vergisel avantaj ve dezavantajları ise yalnızca o şirketin mali müşavir tarafından sağlıklı değerlendirilebilir. Kar eden veya zarar eden bir işletmenin kira kontratında farklı konular öne çıkabilir. Bu ise yalnızca mali müşavir seviyesinde değerlendirilebilecek bir konu. (Aynı şekilde ve aynı kapsamda şirket adına kayıtlı mülklerin satışı konusunda da vergisel avantaj istisna ve dezavantajlar ortaya çıkabilmekte, burada ortaya çıkacak kar muafiyet ve zararlar daha da ciddi rakamlar olabilir, dikkat edilmeli ve bu tür işlere girişirken hesaplanmalı).

Ticari Kira Kontratında Dikkat Edilmesi Gereken 12 Madde

  1. Kiralayan ve Kiraya verenin vergi numarası ve Ticaret Sicil Kayıtları, yoksa vatandaşlık numarası. Tapu ve Tapuda kayıtlı tüm kişilerin/şirketlerin detaylı bilgisi. Şirket ise imza sirküleri ve ticari faaliyeti ile ilgili sicil kaydı, oda kaydı vb kopyaları. İmzaya yetkili kişilerin gerekli dokümanlar. Bu belgelerin kontrata ek olarak alınması gerekir.
  2. Kiralama amacı. Kiralanacak yerin ilgili Belediye ve yetkili kurumdan (ör. Sağlık Bakanlığı) istenilen şartlara sahip olup olmadığı mutlaka önceden kontrol edilmelidir. Daha sonra izin alınamayacak yere yapılacak kiralama işlemi gereksiz para zaman ve itibar kaybına yol açacaktır.
  3. Kiralanan yerin tespiti. Kiraya verilen yer, ona tahsis olunan kullanım alanları da dahil olacak şekilde kontratta yazılmalıdır. Başka malik(ler) tarafından sahip olunan veya ortak kullanıma ait alanlar var ise mutlaka Yönetim Planı vb ile kontrol edilerek söz konusu yerin kiralanmasında sorun olup olmayacağı belirlenmelidir.
  4. Tadilat. Tadilatın yapılıp yapılamayacağı ve kira süresinin sonunda mülkün ne şekilde teslim/iade edileceğine dahil şartlar kontrata yazılır. Tadilat süresince kira ödenmeyecek bir süre veriliyorsa, kira bedelinin ne zaman ödenmeye başlayacağı ve kira artışı için başlangıç tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağı da dahil her tür detay kontratta yazılmalıdır. Tadilat projesi ve onayı süreci aynı kapsamda dikkate alınır ve kontrata ek yapılır.
  5. Alt Kiralama. Hangi şartlar ile alt kiralama olup olmayacağı belirlenir. Örneğin bir fitnes salonu içinde birtakım ürünler satışı yapılacak ise bu baştan öngörülmeli ve kontrata yazılmalıdır.
  6. Otopark. Tahsis olunan otopark ve kullanım koşulları belirlenmelidir. Misafir araç trafiği ve hafta sonu kullanımı, alınabilecek vale hizmeti, kaza sigortası dikkate alınmalıdır.
  7. Harici güvenlik ve genel güvenlik konuları gittikçe daha fazla önem arz etmektedir. Müstakil binalarda alınacak güvenlik ile ortak kullanımlı plaza benzeri yerlerindeki güvenlik kullanımı farklı olabilir.
  8. Sözleşmenin süresi. Başlama bitiş, yenileme veya sözleşmeden nasıl ve ne şartla çıkılacağı önemlidir. Tavsiyemiz 1. Yıl sonunda Kiracı lehine belirli bir ön bildirim süresi ve şartına bağlı bir çıkış maddesi konmasıdır; Kiralayan için bu tür bir maddeye gerek yoktur. Burada amaç herhangi bir nedenle işleri planlandığı gibi gitmeyen kiracı için bir çözüm sunmaktır.
  9. Kiralanan mülkün üçüncü şahıslara satışı da bir şekilde kontrat içerisinde ifade edilmelidir. Tapuya satılamaz şerhi dahil pek çok detay dikkate alınabilir.
  10. Kira ödemesinin nasıl ne zaman ve hangi hesaba yapılacağı mutlaka belirtilmeli, gecikme durumunda ne olacağı ve kiranın birden fazla defa ödenmemesi halinde oluşacak hukuki durum kontrata yazılmalıdır. Teminat konusu netleştirilmelidir.
  11. Giderlere katılma, aidatlar, su elektrik ve tamir bakım ile ilgili olarak kanunun belirlediği şartlara bağlı olarak (demirbaşlar ile ilgili harcamalar mülk sahibine ait olup yapılacak yıllık bakım gibi masraflar kiracıya genelde aittir) yapılacak iş bölümü belirtilmeli hangi onarımların veya bakımların kim tarafından yapılması gerektiği netleştirilmelidir.
  12.  Hangi koşullarda kefillik yapıldığı belirtilmelidir.

Ticari Kira Kontratında Önemli Konular:

KDV : Şirketten şirkete kiralamada kullanılır. Katma değer vergisi. Devlet adına tahsil edilen KDV yapılan hesaplama ile devlete ödenir. Şirketlerin kar zarar durumlarına etki etmez. KDV tahsilatı fazla olan şirketlerin KDV’li kiralama yapmaları menfaatinedir.

Stopaj : Mal sahibi şahıs ise, KDV ve fatura olmaz, kiracının stopaj ödemesi ile devletin gelir kaybı önlenmiş olur. Şirket olan kiracılar için gider sayılamayan bir harcama kalemi olması nedeniyle stopaj ekstra bir maliyettir. Pazarlık aşamasında dikkate alınır.

Alt kiralama : Kiracının kiraladığı mülke alt kiracılar alabilmesi hakkıdır, çok departmanlı ve bölümlü mülklerde gündeme gelir. Aynı grupta yer alan farklı tüzel kişiliklerin mülkün kiralık olarak kullanımındaki statüsü. Mutlaka belirlenmelidir, şirketler çoklu ortaklı olabildikleri gibi şirket ortaklarının başka şirketlerde hissesi vb olabilir, bu konuların kontratta net çizgiler ile belirlenmesi yararlıdır.

Dernekler kanununa bağlı kuruluşların kiracılık durumları :  Dernekler, siyasi partiler türü kurumlar seçimle yönetim kurullarını değiştirirler, muhataplık konusunda sabit bir yapıları yoktur, bu konu kontrat aşamasında dikkate alınmalıdır.

Yabancılara kiralamalar : Şirketlerde bu sorun olmaz zira şirketlerin sorumlu müdür statüsünde Türk veya Türkiye’de ikamet izni olan bir sorumlu müdürü vardır.

5+5 yıl : Kira süreleri ticari işletmeler için kanuni kısıtlamalara ve düzenlemelere tabiidir, o nedenle süre için asgari ve azami süreler vardır ve şirketler kanun ile bu konuda korunurlar.

Tapuya satılamazlık şerhi : Ticari kiralamalarda yapılabilir, özellikle tadilat vb yatırımı yapan kiracı şirketler bu şekilde korunabilir.

Kira artış oranı : Kanunlar ile belirlenen oranların dışında bağlayıcı hükümler kontratta doğru bir şekilde ifade edilirse bağlayıcı olur. Önemli bir konudur.

Günhan Odabaş
RE/MAX Yıldız
gunhan@remax-yildiz.com

Yazar Hakkında

Emlak Eğitimleri

Emlak Eğitimleriemlakegitimler@gmail.com

Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.