Nominal Değerleme Yöntemleri ile Gayrimenkul Değerleme

Ana Sayfa » Blog » Nominal Değerleme Yöntemleri ile Gayrimenkul Değerleme

Taşınmaz değerine etki eden faktörlerin sayısını kesin olarak sınırlandırmak mümkün değildir. Buna bağlı olarak, bir taşınmazın değerini kesin olarak belirlemekte güçtür. Bölge bazında yapılan değerlemelerde taşınmaz sayısı fazla olduğu için bu yöntemin uygulanması uygundur. Nominal değerleme yönteminde öncelikle, taşınmazlar arasındaki değer dağılımının ortaya konulması gerekir. Her bir taşınmazın değerine etki eden faktörlerin, her birisinin etki derecesine bağlı olarak, nominal anlamda sayısal bir değişken ile ifade edilmesi gerekir. Bu değer dağılımında esas alınacak birim, rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek parametrik değerler de olabilir. Bu amaçla kullanılacak nominal değer yönteminde, dikkate alınacak değer kriterleri formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmazı ifade eden bir değer katsayısı hesaplanır.

Diğer bir ifadeyle uygulamalarda yapılan birçok değerlendirme işleminde rayiç bedeller esas alınmaktadır. Ancak kullanılan değerlendirme yöntemine göre esas alınan birimler ülkenin ekonomik yapısına bağlı olarak değişebilmektedir. Oysa taşınmazların sahip oldukları özellikler genelde aynı düzeyde kalmaktadır. Piyasa şartlarındaki bu değişiklikler fiyat spekülasyonlarına da sebep olduklarından günümüzde taşınmazlar üzerindeki birim değerleri kontrol altında tutmak oldukça güçleşmektedir.

Bunun yanında değerlendirme yapılacak alanların büyük olması ve taşınmaz sayılarının fazla olması yapılacak değerlendirmeyi zorlaştırmaktadır. Nitekim bu tür problemleri emlak vergisi için yapılan değerlendirme işlemlerinde görmekteyiz. Genelde bölge veya sokak baz alınarak bu sınırlar dahilinde kalan taşınmazların değeri hep aynı tutulur. Oysa her bir taşınmaz diğer taşınmazlara göre ekonomik bakımdan bir takım olumlu veya olumsuz özellikler taşıyabilmektedir. Bu gerçek her taşınmazın farklı değere sahip olduğunu göstermektedir.

Nominal değerleme yönteminde, her bir taşınmazın parametrik değeri hesaplanır.

Nominal değerleme yönteminde Vi = Si * (Fji * Wj) belirtilen formül kullanılarak hesaplama yapılabilir.

V = Toplam Nominal Değer

S = Parsel yada piksel alanı

F = Faktör Değeri (Puan)

W = Faktör Ağırlığı

Diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı olarak bu yöntemde her bir taşınmazın parametrik değeri belirlenir. Formülde belirtilen “F” değişkeni, taşınmaz değerine etki eden faktörleri temsil etmektedir. “F” değeri belirlenen faktörün taşınmaz üzerindeki etkisidir. “F” puan değeri 1-10 yada 1-100 arasında bir değer olabilir. Uygulamada bu yöntem coğrafi bilgi sisteminden yararlanılarak kullanılmaktadır. Bilgisayar hesaplamaları ile analizler daha kolay ve anlaşılır bir şekilde yapılmaktadır. Ayrıca bu yöntemde değer kriterleri ayrı ayrı formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmazı ifade eden bir değer katsayısı hesaplanır. Bu değer katsayıları, taşınmazlara değer bakımından birbirine göre durumlarını gösterir ve baz alınarak gerektiğinde kolayca rayiç bedele dönüştürülür. Böyle bir değerlendirme, farklı bir yaklaşıma sahip olup, nominal değerlendirme olarak adlandırılır.

Nominal değerleme yönteminde faktör seçiminde genel olarak kabul görmüş öngörülere göre belirlenir. Ancak yerel koşulların da dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin denize kıyısı olan bir kent ile daha çok ormanlık manzaraya sahip olan bir kentin nominal değerlemeye göre yapılan değerleme işleminde faktör seçimleri farklılık gösterecektir. Benzer bir durum nüfus yapısı ile de ilgilidir. Yaşlı nüfusa sahip kentler ile genç nüfusa sahip kentler arasında da faktör seçimleri değiştiği yapılan araştırmalardan görülmektedir.

Yazar Hakkında

Kiragetiren Editör

Kiragetiren Editör Sitemizdeki bilgiler size yardımcı olmak için derlenmiştir. Bilgilerin hata ve eksikliğinden ve ticari amaçla kullanılmasından doğabilecek zararlardan Kiragetiren.com hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir.

Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.