Maliyet Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Ana Sayfa » Blog » Maliyet Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Maliyet yöntemi ile gayrimenkul değerleme, ekonomide ikame yerine koyma ilkesine dayanır. Bu yöntem yapının değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmayı amaçlar. Taşınmazın değeri yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerini kapsar. Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bu yöntem, pazar fiyatı kadar değilse de, birçok özel durumlarda kullanılır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişinin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti üretim giderleri toplamına eşit olur. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergileri, amortisman masrafları vs. içerir.

Maliyet yaklaşımı, diğer yaklaşımlarla karşılaştırıldığında etkin olmadığı ve güvenilirliğinin zayıf olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu durum, yaklaşımın karılık olması, ölçülmesi zor olan çok değişkeni içermesi, etkin olmaması ve daha fazla zaman ve çalışma gerektirmesinden kaynaklanmaktadır. Bu yöntemde taşınmazın değerini oluşturan yapı maliyeti hesabı yapılmaktadır. Diğer yöntemlere göre kullanım alanı daha sınırlı ve yapının yaşına ve kullanılan malzemenin türüne göre hesaplama akışı değişebilmektedir. Eski yapılarda amortisman hesabı karmaşık olduğundan yeni yapıların değer çalışmasında kullanılması daha olası sonuç vermektedir.

Diğer bir ifadeyle maliyet yaklaşımı, yüklenici yöntemi olarak da bilinir. Maliyet yaklaşımında, mülkün değeri, araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan herhangi anormal bir gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek belirlenir. Maliyet yaklaşımı normalde belirli bir mülk için yeni olduğunda pazarın ödeyeceği meblağın üst limitini belirlemektedir. Hesaplamalar için mevcut verilerinin kapsamına bağlı olarak maliyet yaklaşımı, Pazar değerinin doğrudan bir göstergesi olabilir. Yurtdışında yapılan çalışmalarda maliyet yaklaşımının yenileme gerektiren binalarda uygulanabileceği, okul hastane, kamu binaları gibi özel amaçlı mülklerde en iyi sonuç vereceği ortaya konmuştur. Maliyet yöntemi diğer geleneksel değerleme yöntemlerinde kullanılan gelir getiren ve emsal taşınmazın bulunmadığı özel amaçlı inşa edilmiş gayrimenkullerinde değerlemesinde oldukça önem kazanmaktadır.

Maliyet yöntemi ile değer belirleme uygulamada iki şekilde yapılabilir. Fiyat analizleri yoluyla yapılan değerlemelerde kazı, beton, tesisat, boya vb. gibi yapı üretimine ilişkin tüm hizmetlerin (proje, malzeme, işçilik) maliyetleri parça parça hesaplanmakta ve bunların toplamı, yapı maliyet değerini vermektedir. Ortalama maliyet fiyatlarına göre yapılan değerlemelerde ise; yapı tipi, kalitesi, inşaat sınıfı gibi niteliklere göre belirlenmiş olan birim m² ya da m³ maliyet bedelinin yapının miktarı ile çarpılması sonucu maliyet değerine ulaşılır. Ancak bu biçimde bulunan yapı fiyatlarına, yapının özelliği olan kesimleri ve donatı vb. ederleri artırım ya da azaltım düzeltmeleri şeklinde yansıtılmalıdır.

Maliyet yöntemi, yapının cinsi ve özelliklerine göre kiraya verilemeyeceği kesin olan yapılar için söz konusudur. Örneğin tek veya iki ailelik evler, yurtla, hastaneler, otelle, fabrika binalar, büro ve yönetim yapıları gibi. Değerlendirme yapan kişinin problemi, değerin düşmesine neden olan (yıpranma oranı, onarım masrafı vs.) oranların tahmin etme ve arazinin değeri de dahil olmak üzere uygun değer verilerini bir araya getirebilmelidir.

Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Maliyet yaklaşımında değer analizi formüle aşağıda formüle edilmiştir.

Mülk Değeri Maliyetleri = ( İnşaa Etme veya Yenileme – Amortisman ) + Arsa Değeri

Bu yaklaşımda yapılandırmanın arazinin en verimli ve en iyi kullanımı olduğu arazi değeri iyi desteklendiği zaman yeni bina ya da amortismanın küçük olduğu durumlarda en iyi biçimde uygulanır. Proje değerlendirmek için kullanılabilir. Özel amaçlı mülkler, sık sık el değiştirmemeleri ve rekabet ortamında talebinin bulunmaması nedeniyle maliyet yaklaşımıyla değerlendirilir. Bu değer, yatırım değerine veya işletmenin faaliyet değerine eşit olabilir ancak piyasa değerinden farklı olabilir. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir ve gayrimenkulün yeni olduğunda pazarın ödeyeceği üst limiti belirler. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.

Maliyet yöntemine göre analiz yapabilmemiz için bu yöntemle ilgili bazı kavramları bilmemiz gerekmektedir. Fiziki yıpranma, yapı malzemelerinin ömürlerini doldurması sürecinde yaş ilerledikçe meydana gelen yıpranmadır. Fonksiyonel yıpranma, yapı tarzının zamanın koşul ve ihtiyaçlarına cevap veremez hale gelmesidir. Demode olması yani modasının geçmesi nedeniyle ortaya çıkan değer yıpranmasıdır. Örneğin, odaların salona açılması, eski banyo dizaynı, yüksek tavan vb. nitelikler fonksiyonel yıpranmaya örnek olarak gösterilebilir. Çevresel yıpranma, gürültü, su ve hava kirlenmesi, yoğun trafik, bölgedeki suç oranları vs. den kaynaklanan değer yıpranmasıdır.

Tanımlara devam edersek takvim yaşı, yapının tamamlandığı günden değerleme gününe kadar geçen süredir. Fiili yaş, bir yapının durumunun ve kullanışlılığının gösterdiği yaştır. Fiili yaş, bakım-onarım, tasarım ve konum gibi türlü etkenlerden dolayı takvim yaşından farklı olabilir.

Ekonomik ömür, yapının inşa edildiği tarihten başlayıp kullanımının ekonomik olmaktan çıktığı ana kadar süren dönemdir. Ekonomik ömrün sonunda yapı yenilenebilir ya da yıkılarak yerine yenisi yapılabilir. Bakım, onarım ve yenileme çalışmaları bir yapının ekonomik ömrünü genellikle uzatır. Kalan ekonomik ömür, değerleme tarihi ile ekonomik ömrün sona ereceği tarih arasındaki süredir. Kalan teknik ömür, değerleme tarihi ile yapının teknik ömrünün sona ereceği tarih arasındaki süredir.

Maliyet Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme Kullanım Alanları

Bu yöntem birçok alanda kullanılmakta olup kullanım alanları aşağıda maddeler halinde belirtilmiştir.

  1. Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,
  2. Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise,
  3. Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında ve bölgede yeterli sayıda arsa emsaline ulaşıldığında,
  4. Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda,
  5. Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,
  6. Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,
  7. Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda,
  8. Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,
  9. Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa,
  10. Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde

Uygulamadaki Zorluklar

Maliyet yöntemi uygulamada çeşitli zorluklara neden olmakta olup belirlenen gayrimenkulün niteliğine göre uygulamada çeşitli zorluklar içermektedir. Bu hesaplamaların zorlaşmasına bazı durumlarda ise uygulama olanağının ortadan kaldırılmasına neden olmaktadır.

  • Profesyonel Uzman görüşü gerektirir.
  • Pazar değerini tam göstermez.
  • Eski binalarda çok da uygun değildir.

Kullanılmasının Uygun Olmadığı Durumlar

  • Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa
  • Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
  • Kira amortisman süreleri bilinmiyorsa

Yöntemde Yararlanılabilecek Kaynaklar

  1. İnşaat sözleşmeleri
  2. Bayındırlık Bakanlığı yıllık yeniden maliyet listeleri
  3. Endeksler (varsa)
  4. Yüklenici firmaların bilgileri
  5. Diğer tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgileri
  6. Değerlemecinin kendi kayıtları
  7. Diğer kaynaklar ve yayınlar

Binanın inşaatından ve mülkün pazarlamasından kaynaklı risklerin olumlu ve olumsuz etkileri maliyet hesabında ayrıca hesaba katılmalıdır. Yeterli verilere sahip bir pazarda maliyet yaklaşımı daha az uygulanabilir bir yaklaşım olsa da karşılaştırılabilir verilerin eksikliğinin söz konusu olduğu durumlarda maliyet yaklaşımı daha baskındır.

Yazar Hakkında

Kiragetiren Editör

Kiragetiren Editör Sitemizdeki bilgiler size yardımcı olmak için derlenmiştir. Bilgilerin hata ve eksikliğinden ve ticari amaçla kullanılmasından doğabilecek zararlardan Kiragetiren.com hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir.

Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.