Konutlarda Şerefiyelendirme Nasıl Yapılır?

Konutlarda şerefiyelendirme ve fiyatlama çalışmasında dikkate alınacak kriterler nelerdir? Bir konutun değerini belirlerken gayrimenkulün alanı, katı ve iç kullanımı, yapı bileşenleri ve iç hizmetleri, fiziksel yapısı, yaşı ve yıpranma durumu, iş merkezlerine uzaklığı, ulaşım kolaylığı, manzarası ve muhiti gibi farklı özelliklerini dikkate alıyoruz. Ancak aynı binadaki ya da aynı projedeki konutlar pek çok özellik yönünden aynı ya da benzer olsa da fiyat farkları oluşuyor. Bu fiyat farkları şerefiyeden kaynaklanıyor çünkü hiç bir gayrimenkul birbirinin aynı olamaz. İki adet prefabrik konutu yan yana koysanız bile konumları ve ışık almaları farklı olacaktır! Konutları şerefiyelendirirken ve fiyatlarken büyüklük, tip, kat, manzara, cephe sayısı, cephe olduğu yön gibi çeşitli faktörleri göz önüne almak gerekiyor:

Büyüklük ve Tip

Genel olarak daire alanı arttıkça birim m2 fiyat düşer. 30 metrekare 1+1 dairenin birim m2 fiyatı 150 m2 3+1 dairenin birim fiyatının %25-30 üstünde olabilir. Bölgedeki konutların net / brüt oranları ve alan farklılıkları incelenir, şerefiyelendirme buna göre yapılır.

Kat

Bodrum, zemin, 1. normal kat şerefiye ve fiyat farkları diğer katlardan daha yüksek olur. Kat puanlamasında binanın kaç katlı olduğu da önemlidir. Yüksek binalarda 10.- 15. kata kata kadar %1 şerefiye artışı normaldir. Daha üst katlarda manzara değişmiyor ise ve manzaranın kapanma riski yok ise şerefiye farkı önemsizleşir. Normal binalarda giriş katlarının değeri üst katlardan az olurken, güvenlikli sitelerde bahçe kullanımlı zemin katlar 4. kat gibi fiyatlanabiliyor.

Manzara

Deniz manzarası, güzel peyzaj alanı, önü kapanmaz açıklık durumu daireye değer katar. Yakındaki binaya bakan odalar, düşük kot konumu nedeniyle önünde duvar olması değeri ve fiyatı düşüren unsurlar. Manzara sayesinde fiyat %10 da artabilir, %100 de artabilir. Kesintisiz boğaz manzarasına sahip bir daire, aynı binadaki manzarası olmayan dairenin 2 katı fiyata sahip olabilir. Adalar manzarası, dümdüz bir deniz manzarasından daha değerlidir, Boğaz manzarası en kıymetli deniz manzarasıdır.

Aynı binanın farklı katlarındaki farklı dairelerden deniz manzarası. Her iki daire de deniz manzaralı diye satışa çıkartılıyor.

Cephe sayısı

Cephe sayısı konutun ışık almasını direkt etkileyen bir faktördür. Pencereli ve ışık alan cepheler önemlidir. Cephe sayısının yanı sıra, cephe uzunlukları arasındaki fark da dikkate alınabilir. Bol ışık alan bir dairenin şerefiyesi ve fiyatı daha yüksek olur. Işık alan cephenin hangi yönden ışık aldığı da önemlidir. 1 cephe ile 3 cephe arasında %5-6 fiyat farkı olabilir.

Cepheli olduğu yön

Yeni projelerde iyi yalıtım sayesinde ısınma problemi yaşanmasa da, konutun güneş ışığını maksimum sürede ve özellikle sabahtan öğlene alması genellikle tercih edilir. En olumsuz yön olan kuzey ile en cazip yön güney doğu cepheler arasında %3-4 şerefiye ve fiyat farkı olabilir. Yeni projelerde yalıtım çok daha iyi olduğu için, cephe yönü daha küçük bir oranda dikkate alınabilir.

Arsa payı

Kullanım sürecinde bir önemi yok gibi gözüken ve satın alınırken genelde hiç incelenmeyen arsa payı, bina eskidiğinde ya da kentsel dönüşüm nedeniyle yenileneceği zaman çok önemli olmaktadır. Çünkü bu durumda binanın değeri kalmadığı farz edilmekte ve yeni yapılacak binadan herkes arsa payı oranında pay ister konuma gelmektedir. Değeri ve fiyatı yüksek olan bağımsız bölümlere daha fazla arsa payı verilmesi ileride çıkacak anlaşmazlıkları önlemede faydalı olacaktır.

Diğer faktörler

Dışarıdan ya da yoldan gelen gürültü, karanlık oda, balkon gibi farklılıklar da göz önüne alınır. Konutun %15 alanına denk gelen bir balkon kapalı alanlar gibi fiyatlandırılırken, bunun üstüne çıkan alanlarda fiyata etkisi azalır. Eğer konutun 2 katı alana sahip gibi orantısız büyüklükte bir balkon ya da teras söz konusu ise bu alanın toplam değere katkısı %10-20 seviyelerine düşebilir.