Karma Yöntem (Puanlama Yöntemi) ile Gayrimenkul Değerleme

Karma Yöntemin bir diğer adı da Puanlama Yöntemidir. Bu yönteme göre taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu düşünülen nitelikler belirlenir. Taşınmazın belirlenen özellikteki yerlere göre en kısa mesafeleri ölçülür. Bu mesafeler ve belirlenen özellikteki yerlerin tablosu oluşturulur. Daha sonra belirlenen mesafeye göre endeks puan tablosu oluşturulur. Bölgeye ait her bir nitelik puanı ağırlıklandırılır. Bu işlem yapılırken anketlerden yararlanılabilir. Taşınmaz değerini etkiyen etmenler şunlardır:

• Topografya,
• Parsel şekli,
• Jeolojik yapı,
• Ulaşım kolaylıkları,
• Taşınmazın kullanım biçimi,
• Sosyal ve kültürel alanlara olan yakınlık,
• Gürültü, Trafik yoğunluğunun etkisi,
• Manzara. ( deniz görme, çatı görme, koru görme vb.)

Diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı olarak bu yöntemde temelde statik değerler, yani belli bir tarihteki sürüm değerleri kullanılmakta ve bu değerler çeşitli ekonomik parametrelerde değerleme gününe dönüştürülmektedir. Ancak böylesi bir güncelleme, makroekonomik değişkenlerin yerel taşınmaz piyasası koşullarıyla tamamen örtüşmemesi nedeniyle çeşitli sakıncalar doğurabilir. Bazı yasalarımız, vergi, ya da harç bedellerinin hesaplanmasında, taşınmaz rayiçlerinin güncellenmesi için yeniden değerleme oranının kullanılmasını öngörmektedir.

Taşınmazlardaki net değer artışının yeniden değerleme oranında gerçekleştireceğini öngören bu anlayış, özellikle 2002 yılında emlak vergi değerlerinin kimi kent kesimlerinde çok büyük değerlere ulaşmasına ve bildirge değeri düşük gösterilen taşınmaz değerleriyle büyük sapmalar göstermesine neden olmuştur. Vatandaşların yoğun tepkisini çeken bu uygulama, yapılan düzenlemelere vergi tutarının, kıymet takdir komisyonlarınca saptanacak vergi değerleri üzerinden alınması yönünde değiştirilmiştir.