İşyeri Kira Kontratında Dikkat Etmeniz Gereken Maddeler

İş yeri kira sözleşmesi, ticari bir gayrimenkul kiralanmak istendiğinde, mülk sahibi ile bu iş yerini kiralamak isteyen taraf arasında kiralama koşulları ve kiralama ücreti gibi şartları belirler. Sözleşme, her iki tarafın haklarını korur ve imzalayan tarafların her biri için bağlayıcıdır. Bu sayede ileride ortaya çıkabilecek sorunlara karşı yasal olarak tarafları güvence altına almayı hedefler. Bir iş yeri kira kontratı düzenlerken dikkat etmeniz gereken bazı maddeler ilerideki sorunları önleyebilir.

İşyeri kira sözleşmesinin genel şartları

• Kira sözleşmesi başlangıç tarihinden itibaren ne kadar süre geçerli olacak
• Kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin sona erme tarihi
• Kiracının kiralanan yerde gerçekleştireceği ticari faaliyet nedir
• Kiralanan yerin sözleşmede belirtilenden farklı bir amaç için kullanılması halinde kiracının ceza olarak ödemesi gereken bedel olacak mı

Ticari gayrimenkul kira sözleşmesinde kiralanacak olan mülkün cinsi, adresi, tarafların iletişim bilgileri, kiralama sürecinin başlangıç-bitiş tarihleri ve kira bedeli hakkında bilgiler bulunur. Kiralanan mülk ile birlikte teslim edilen demirbaşlar ve kira sözleşmesiyle ilgili genel koşullar yine bu sözleşmenin kapsamı içinde yer alır.

Kira ve stopaj ödemeleri

• Kira bedelinin hangi dönemlerde ödenecek
• Kira bedeli üzerinden uygulanacak olan Kira Stopaj Vergisini hangi taraf ödeyecek
• Kiraya verenin kiracıdan aldığı ön ödeme (kapora) miktarı
• Dönemsel kira bedellerinin son ödeme tarihleri
• Kira bedelinin yatırılacağı bankanın adı ve IBAN bilgileri
• Kira ödemesinin kesintisiz yapılacağı ve havale, eft masraflarının kime ait olacağı

İşyeri kira artış oranları ve depozito

• Kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilenmesi durumunda kira bedelinde nasıl bir artış olacak
• Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde artış oranı ne olacak?
• Kiracının bu sözleşmeden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olarak istenen depozito bedelini kaç lira olacak
• Depozito tutarı hangi tarihte ödenecek
• Depozito tutarının geri ödeme şartları

Kira ödemelerinde gecikme bedeli ne olacak

• Kiracının borç ve ödemelerini geciktirir ise gecikme bedeli (faiz) istenecek mi?
• Kira ödemesinin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz gün bazında mı, ay bazında mı uygulanacak?
• Gecikme bedeli (faiz oranı) yüzde kaç olacak?

Masrafları ve vergileri kim karşılayacak

• Gayrimenkule yaptırılacak zorunlu deprem sigortası (DASK) masrafları kim tarafından karşılanacak?
• Kiracının iş yerinde dekorasyon ya da tadilat amacıyla değişiklik yapabilmesi için kiralayanın onayına ihtiyacı var mı?
• Kiralanan mülkte yapılacak herhangi bir dekorasyon ya da tadilatın masrafı kime ait olacak?
• Kiralanan mülkte kiracının kullanması için bırakılan ya da yerleştirilen (mülkiyeti kiracıya ait olmayan) teknik tesisat, makine ve cihazların bakım ve onarım masrafları hangi taraf ödeyecek?
• Kiracının bu kira sözleşmesini başka bir kişiye devretme ya da kiralanan mülkü kısmen ya da tamamen başka bir kişiye kiralama hakkı var mı?
• Kiralanan mülkün kullanımına bağlı olarak ortaya çıkabilecek vergi, resim ve harçlar (Damga vergisi gibi) kim tarafından ödenecek?
• Kiralanan mülk için her yıl zorunlu olarak ödenen emlak vergisi kim tarafından ödenecek?

Kiracıya kefil olan kişi yada kurumun sorumlulukları

• Kira kontratı kapsamında kiracının olası ödenmeyen borçları için kefil göstermesi gerekiyor mu?
• Adi kefalet şartları geçerli olacak ise mülk sahibi, borçların ödenmesini öncelikle kiracıdan talep etmelidir.
• Müteselsil kefalet şartları geçerli olacak ise mülk sahibi, borçların ödenmesini kiracıdan talep etmeden, direkt olarak kefil olan kişiye de başvurabilir.
• Kiracıya kefil olarak gösterilen kişinin maddi sorumluluğunun üst limitini TL cinsinden ne kadar olacak.

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya kefil olacak biri var ise; kefil, sorumluluğunun “üst limitini”, “kefil olma tarihini” ve müteselsil kefil olaması durumunda “müteselsil kefil sıfatıyla” yükümlülük altına girdiğini kira sözleşmesinin altına mutlaka kendi el yazısı ile yazmalıdır. Bu ibarelerin sözleşme altında kefilin kendi el yazısı ile belirtilmemesi durumunda kefile ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz hale gelebilir.

Müteselsil Kefil ile Adi Kefil arasındaki fark nedir?

Adi kefalet türünde; mülk sahibi öncelikle kiracıya başvurmalı ve borcu kiracıdan tahsil edemediği durumda kefilden talep etmelidir. Müteselsil kefalet türünde ise mülk sahibi kiracıya başvurmadan da ödenmeyen borçları kefilden isteme hakkına sahiptir. Buna göre kiracıya kefil olacak kişinin hangi kefalet türünde kefil olacağı hukuksal anlamda farklı sonuçlar doğurur.

İşyeri kira kontratlarının yasal dayanakları

• Kira kontratlarına ilişkin kanun hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 299-356. maddeleri arasında “Kira Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmiştir.
• 6570 sayılı Kira Kanunu, Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu sözleşmelerde uygulanabilecek diğer kanunlardır.