Hangi Fiyattan Portföy Alınır, Hangi Fiyattan Alınmaz

Mülk sahibinin yüksek fiyat beklentisi olduğu durumlarda bazen gayrimenkul danışmanı fiyata inanmasa da satışı üstlenmek zorunda kalabilir. Bu durumda ilan girilmeden önce satıcı ile mutlaka fiyatın nereye gideceği konusunda bir acil durum planı belirlenmeli. Gayrimenkulün fiyatı piyasanın durumuna göre dinamik şekilde belirlenmeli. Gayrimenkul bir kez fiyatlanıp sonra unutulacak bir emtia değildir.

Satışa çıkan bir gayrimenkul için ilk 4-6 haftada en az 10 alıcı adayına gösterim yapmış olmalısınız. Aksi halde satış fiyatının yeniden ayarlanması gerekir. Piyasanın yavaşlamaya başladığı dönemlerde sürenin uzamasına göz yumarak koşulların düzeleceğinin ummak gerçekçi değildir.

Fiyatı etkileyen piyasa gelişmeleri

1. Kullanım alanı daha küçük olan veya daha az cazip olan evlerin getiri potansiyeli daha yüksektir.
2. Bir bölgede birbirine benzer gayrimenkullerin değer artış potansiyeli hemen hemen aynıdır. Bu nedenle geçerli fiyat aralığının üst sınırına yakın alınan gayrimenkullerin getirisi de düşük kalacak, aralığın alt sınırından alınan gayrimenkulün getirisi daha yüksek olacaktır.
3. Gayrimenkulün lokasyonu değerini doğrudan etkiler. Ulaştırma imkanları, güvenlik, trafik, iş imkanları gibi unsurlar gayrimenkulün değer artış potansiyelini belirler.
4. Gayrimenkulün bulunduğu çevrenin homojen bir yapısı olması ve yaşayanların homojen olması değer artış potansiyelini etkiler.
5. Bölge şartlarında gelecekte beklenen değişiklikler gayrimenkulün satış fiyatını etkiler. Belediye, ulaştırma, eğitim, sağlık hizmetlerinde beklenen gelişmeler ile arazinin kıtlaşması o çevrede fiyatların yükseleceğine işarettir.

Dual Agency problemi ve etkileri

Türkiye’de çift taraflı temsil (Dual Agency) hala mümkündür ve yasaldır. Bu durum genellikle satış toplam komisyonundan indirim taleplerine yol açmaktadır. Gayrimenkulün değeri yüksek ise, gayrimenkulün satış şansı yüksek ise ve piyasada hareketlilik fazla ise komisyon oranı daha çok pazarlık konusu olabilir.

Ortalama komisyon oranları, referral ve cooperation oranları

Bütün gayrimenkul satışı işlemleri değerlendirildiğinde ortalama komisyon oranı her iki tarafın da aynı danışman tarafından temsil edildiği işlemler için %2-4 seviyesindedir. İki ayrı danışmanın olduğu paylaşımlı işlemlerde ise her bir danışman için %1-1,5 seviyelerindedir. Amerika’da dahi tam komisyon alınabilen işlemlerin oranı %20’nin altındadır.

Paylaşımlı işlemlerde komisyonun %50 oranında paylaşılması uygulaması piyasalar nitelik değiştikçe değişmektedir. Satıcı piyasalarında portföyü getiren danışmanın payı daha yüksek olabilir. Alıcı piyasasına ise alıcıyı getiren danışmanın payı daha yüksek olabilir. Bu türden bölüşümlerde avantajlı olan taraf toplam komisyondan %60-75 gibi bir pay alabilmektedir.