Getiri Kapitalizasyon Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Getiri Kapitalizasyon Yönteminin diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farkı bu yöntemin paranın zaman açısından değerini ele alması ve birkaç yıl süren bir dönem için elde edilen net işletme gelirlerine uygulanmasıdır. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İNA analizinde nakit tahsilatları, gelecekteki dönemlerin her biri için tahmin edilir. Bu tahsilatlar, şimdiki değer teknikleri kullanılarak bir iskonto oranının uygulanmasıyla değere dönüştürülür. Nakit akışının birçok farklı tanımı kullanılabilir. İskonto yöntemleri çoğunlukla sınırlı ekonomik ömürleri olan maddi olmayan varlıklar için kullanılır. Diğer bir deyişle genel anlamda, iskontolu nakit akışına bağlı bir “Nakit Değer Formülü” uyarlamasıdır.

Dg : Nakit gelir değeri

Db : Bakiye Değeri

Gn : Net gelir

p : Taşınmaza özgü faiz oranı

q : Faiz faktörü (1 +p/100)

Terimler sırasıyla birinci, ikinci, üçüncü yıl iskonto edilmiş net gelirleri, son terim ise tüm gözlem zaman için bakiyenin iskonto edilmiş değeridir. (p) Alman Değerleme Tüzüğü’ne göre gelir yönteminde kullanılan taşınmaz özgü faiz orandır. Bu yöntemde satış değeri bilinmiyorsa, son kiralama döneminin net faaliyet geliri dikkate alınarak direkt Kapitalizasyon yöntemlerinde olduğu üzere değer tespiti yapılması söz konusudur. Gelir Kapitalizasyonu, yatırım süresini dikkate alması nedeniyle gelecek dönemlerdeki riskin tespit edilerek ölçülmesinde önemlidir. Bazı durumlarda gelecek dönemlere ilişkin tek bir nakit akımı tahmin etmek zor olabilecektir. Geçmişteki verileri kullanılarak gelir analizleri yapılabilir. Olumlu, olumsuz ve nötr senaryolar üzerinde durularak, olasılık dağılımları belirlenebilir.