Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Gayrimenkul değerleme yöntemleri kentsel yenileme projelerinden satış işlemlerine, finansman ve kredi işleminden davalara, istimlak işlemlerinden vergi konularına, davalardan mülk bölüştürme işlemlerine, yatırım danışmanlığından muhasebe işlemlerine pek çok alanda uygulanmaktadır. En çok kullanılan değerleme yöntemleri şunlardır;

• Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yöntemi)
• Maliyet Yöntemi
• Gelir Yöntemi
• Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi
• Yatırım Bandı Yöntemi
• Artık Değerleme Yöntemi
• Getiri Kapitalizasyon Yöntemi

Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Piyasa Yöntemi)

Karşılaştırma yönteminin amacı, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir. Yöntem arsa değerlerinin belirlenmesinde kullanılır. Kentsel bölge ve imar verileri temel karşılaştırma ölçütleridir. Bu nedenle örnek ve değeri saptanacak arsaların aynı bölgede nitelikte ve imar verilerinin benzer olması koşulları aranır. Bu yöntemin detayları için “Emsal Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemi, ekonomide ikame yerine koyma ilkesine dayanır. Bu yöntem yapının değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmayı amaçlar. Taşınmazın değeri yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerini kapsar. Bu yöntemin detayları için “Maliyet Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Gelir Yöntemi

Gelir yöntemlerinde, taşınmazların değerleri ile getirmeleri beklenen gelirleri arasındaki ilişkilerin analizi yoluyla değer tahmini yapılır. Bu yöntemde taşınmazların gelir ve gider tahminlerinin doğru olarak yapılması, gelirin değere dönüştürülmesi için gerekli olan kapitalizasyon oranı veya çarpan katsayılarının seçimi ve uygun kapitalizasyon yönteminin saptanması gerekmektedir. Diğer bir deyişle bu yöntemde temel veri net gelir olup yatırımın geri dönüşü ve alıcının beklentileri buna göre hesaplanır. Bu yöntemin detayları için “Gelir Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi

Diğer bir ifadeyle direkt Kapitalizasyon yöntemi veya doğrudan indirgeme yöntemi, yıllık gelir ile değer arasında ilişki kurmaktadır. Direkt Kapitalizasyon, özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Doğrudan indirgeme bir genel oranı veya bir yılın veya istikrarlı net işletme gelirlerine bölündüğünde bir değer göstergesi elde edilmesini sağlayan tüm riskler getirisini uygulamaktadır. Doğrudan indirgeme özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Bu yöntemin detayları için “Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Yatırım Bandı Yöntemi

Toplam Kapitalizasyon oranını hesaplamak için yaygın olarak kullanılan bir başka yöntemde yatırım bandı yöntemidir. Bu yöntem yatırımı desteklemek için gerekli olan borç ve özkaynak denilen finansal bileşenleri veya bantları yani yatırımın finansal yapısını göz önünde tutar.

Artık Değerleme Yöntemi

Bu yöntem arsa artık değerleme yöntemi ve bina artık değerleme yöntemi olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Bina artık tekniğini kullanabilmek için, değerlemeci arsanın değerini bilmek durumundadır ki çoğu kez arsa değeri karşılaştırılabilir satışlar yöntemiyle bulunabilir. Bu yöntemin detayları için “Artık Değerleme Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Getiri Kapitalizasyon Yöntemi

Bu yöntemde paranın zaman açısından değerini ele almakta ve birkaç yıl süren bir dönem için elde edilen net işletme gelirlerine uygulanmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. Bu yöntemin detayları için “Getiri Kapitalizasyon Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Karma Yöntem (Puanlama Yöntemi)

Bu yönteme göre taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu düşünülen nitelikler belirlenir. Taşınmazın belirlenen özellikteki yerlere göre en kısa mesafeleri ölçülür. Bu mesafeler ve belirlenen özellikteki yerlerin tablosu oluşturulur. Daha sonra belirlenen mesafeye göre endeks puan tablosu oluşturulur. Bu yöntemin detayları için “Karma Yöntem (Puanlama Yöntemi) ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Nominal Değerleme Yöntemleri

Taşınmaz değerine etki eden faktörlerin sayısını kesin olarak sınırlandırmak mümkün değildir. Buna bağlı olarak, bir taşınmazın değerini kesin olarak belirlemekte güçtür. Bölge bazında yapılan değerlemelerde taşınmaz sayısı fazla olduğu için bu yöntemin uygulanması uygundur. Nominal değerleme yönteminde öncelikle, taşınmazlar arasındaki değer dağılımının ortaya konulması gerekir. Her bir taşınmazın değerine etki eden faktörlerin, her birisinin etki derecesine bağlı olarak, nominal anlamda sayısal bir değişken ile ifade edilmesi gerekir. Bu değer dağılımında esas alınacak birim, rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek parametrik değerler de olabilir. Bu amaçla kullanılacak nominal değer yönteminde, dikkate alınacak değer kriterleri formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmazı ifade eden bir değer katsayısı hesaplanır.

Çoklu Regresyon Analizi

Bu yöntemin taşınmaz değerine ilişkin anlamı söyle olur: “Öyle bir dengeleyici doğru bulalım ki, kümeye ait değerlerin bu doğrudan olan uzaklarının kareleri toplamı mümkün olduğu kadar küçük olsun.” Bu yöntemin detayları için “Çoklu Regresyon Analizi ile Gayrimenkul Değerleme” yazısına bakabilirsiniz.

Yapay Sinir Ağları Yöntemi

Yapay sinir ağları, biyolojik sinir ağlarından esinlenerek geliştirilmiştir. Kısaca insan beyni ve sinir sistemini taklit ederler. Yapay sinir ağları bilinmeyen yada karmaşık içsel ilişkilere sahip problemlere çözüm bulmak amacıyla uzun yıllar üzerinde çalışılmış yapay zeka tekniği olarak tanımlanmaktadır.

Bulanık Mantık (Fuzzy  Logic Yöntemi)

İnsan düşüncesini taklit etmesi için çalışılan bilgisayarlarda, klasik mantığın yetmediği alanların ortaya çıkarılmasıyla bulanık mantık kavramı ortaya çıkmıştır.  Bu yöntemin kullanılmasında yeterli veri ve bilgisayar teknolojisi yardımıyla analiz yapılması gerekir.