Emsal Karşılaştırma ile Gayrimenkul Değerleme (Piyasa Yöntemi)

Emsal karşılaştırma ile gayrimenkul değerleme yönteminin amacı, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir. Yöntem arsa ve konut değerlerinin belirlenmesinde kullanılır. Kentsel bölge ve imar verileri temel karşılaştırma ölçütleridir. Bu nedenle örnek ve değeri saptanacak arsaların ya da konutların aynı bölgede, benzer nitelikte ve imar verilerinin benzer olması koşulları aranır.

Emsal Karşılaştırma ile Gayrimenkul Değerleme Yönteminin Verileri

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden elde edilen veriler
• Normal alım – satım fiyat cetvelleri
• Piyasa verileri
• İmar planı verileri (Nazım ve Uygulama İmar Planlarından alınan veriler)
• Değer endeks ya da yeniden değerleme oranı

Bu yöntemin ön koşulu karşılaştırılabilir taşınmazlar için güvenli sürüm değerlerinin var olmasıdır. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve özniteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunludur. Yapılı bir taşınmazın parselinin boyutları, derinliği, plan şekli, kentsel işlevi, yapılanma koşulları, alan, jeolojik ve topografik yapısı vb. yapıya ilişkin nitelik ve öz niteliklerdir. Bunlardan kentsel işlev, yapılanma koşulları gibi genel özellikler nitelik, topografik yapı, taşınmazın üzerindeki tüm hak ve kısıtlıklar, manzara gibi taşınmazın diğer taşınmazlardan farklı, belirgin özellikleri ise öznitelik sayılır.

Emsal karşılaştırma yönteminin içeriğinde, değerleme uzmanı benzer mülkleri inceleyerek ve bu mülkleri konu mülkle karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir. Mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış, teklif verilmiş, depozito ödenmiş mülkleri karşılaştırmak sureti ile geliştirilir. Uygun karşılaştırma kriterleri kullanılmalıdır. Seçilen karşılaştırma kriterlerine göre gerekli matematiksel düzeltmelerin uygulanmasıyla değerleme konusu mülkün değerinin belirlenmesi işlemine denir.

Bu yöntemi diğer yöntemlerden ayıran en önemli özelliklerden biri karşılaştırılabilir benzer nitelikteki taşınmazların satılık veya işlem görmüş değerleri üzerinden analiz yapmaktır. Bu analizi yaparken piyasada değer değişimlerini takip etmek gerekmektedir. Emsal karşılaştırma yöntemi beş adımdan oluşmaktadır. Aşağıda bu adımlar belirtilmiştir.

Değerleme uzmanın ilk amacı karşılaştırılabilecek verileri toplamaktır. Bunun devamında dataların doğruluğunu test etmelidir. Karşılaştırılan gayrimenkulün birim fiyatının belirlenmesi gerekmektedir. Yöntemde seçilen öğeler bu yönteme göre analizi ve düzeltmeleri yapılmalıdır.

• Veri toplama
• Veri doğrulama
• Karşılaştırılacak öğenin seçimi
• Karşılaştırma analizi
• Uzlaşma

Belirtilen yöntem adımları yakın zamanda yapılan satış değerlerinin karşılaştırılmasıyla değerlemeye konu taşınmazın rayiç değerinin tespit edilmesi işlemidir. Yapısız arsa ve arazilerin değerlendirilmesi genellikle emsal’e göre yapılmaktadır. Bu yöntemin uygulanabilirlik koşulu, değerlemeye konu taşınmaza emsal olabilecek taşınmazlara yönelik güncel alım-satım değerlerinin ve karşılaştırılabilir özelliklerinin (yapı hakkı, TAKS, KAKS, zemin yapısı vb.) elde edilebilirliğidir. Bu yöntemde değerlendirme işlemi yapılacak taşınmazın bulunduğu mahaldeki en son alım-satım fiyatları dikkate alınır.

Bu yöntemde verilerin güncel olması ve en yakın zamanda gerçekleşen satış fiyatlarına ulaşılması gerekilmektedir. Mevcut taşınmaz eğer arsa ise güncel yapılaşma koşulları ilgili kurumlardan temin edilmesi gerekmektedir. Eğer değer çalışması yapılacak taşınmaz mesken amaçlı yapı ise benzer özelliklere ve niteliklere sahip yakın zamanda yapılmış satış verilerine ulaşılması gerekmektedir. Bu verilere ulaşabilmek için bölgedeki gayrimenkul danışmanlarından destek alınması gerekmektedir.

Değeri saptanacak taşınmazların nitelikleri, karşılaştırılacak taşınmazlardan farklılık gösterirse, bu farklılıkların, değerleme sırasında artma ve eksilme payları yardımıyla giderilmesi gerekir. Bunun için karşılaştırma taşınmazlarının değerlerinin değerleme gününe kadar olan gelişimi, fiyat istatistikleri yardımıyla gözlenir. Bu farklılıklar şu etkenlerden söz konusu olabilir: karşılık saptama günü, yapısal kullanım biçim ve ölçüsü, nitelik (imara olgunluğu kadar geçen bekleme süresi) ve konum. Taşınmaz piyasasının irdelenmesiyle bu niteliklere ilişkin uyarlamalar, kural olarak, satış ederleri toplamanın istatistiksel bir analizini gerektirir. Ancak bunun sonucunda güvenli karşılıklar belirlenmiş olur.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kullanım Alanları

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır.

• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her türden taşınmaz için uygulanabilir.
• Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (Örnek; müze, kütüphane, cami, okul vs.)
• Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır.
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.

Uygulamadaki Zorluklar

• Profesyonel Uzman görüşü gerektirir.
• Pazar değerini tam göstermez.
• Eski binalarda çok da uygun değildir.

Kullanılmasının Uygun Olmadığı Durumlar

• Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa
• Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
• Kira amortisman süreleri bilinmiyorsa

Yöntemde Yararlanılabilecek Kaynaklar

• İnşaat sözleşmeleri
• Çevre Şehircilik Bakanlığı yıllık yeniden maliyet listeleri
• Endeksler (varsa)
• Yüklenici firmaların bilgileri
• Diğer tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgileri
• Değerlemecinin kendi kayıtları
• Diğer kaynaklar ve yayınlar