Emsal karşılaştırma ile gayrimenkul değerleme yönteminin amacı, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir. Yöntem arsa ve konut değerlerinin belirlenmesinde kullanılır. Kentsel bölge ve imar verileri temel karşılaştırma ölçütleridir. Bu nedenle örnek ve değeri saptanacak arsaların ya da konutların aynı bölgede, benzer nitelikte ve imar verilerinin benzer olması koşulları aranır.
Bu yöntemin ön koşulu karşılaştırılabilir taşınmazlar için güvenli sürüm değerlerinin var olmasıdır. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve özniteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunludur. Yapılı bir taşınmazın parselinin boyutları, derinliği, plan şekli, kentsel işlevi, yapılanma koşulları, alan, jeolojik ve topografik yapısı vb. yapıya ilişkin nitelik ve öz niteliklerdir. Bunlardan kentsel işlev, yapılanma koşulları gibi genel özellikler nitelik, topografik yapı, taşınmazın üzerindeki tüm hak ve kısıtlıklar, manzara gibi taşınmazın diğer taşınmazlardan farklı, belirgin özellikleri ise öznitelik sayılır.
Emsal karşılaştırma yönteminin içeriğinde, değerleme uzmanı benzer mülkleri inceleyerek ve bu mülkleri konu mülkle karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir. Mülke benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış, teklif verilmiş, depozito ödenmiş mülkleri karşılaştırmak sureti ile geliştirilir. Uygun karşılaştırma kriterleri kullanılmalıdır. Seçilen karşılaştırma kriterlerine göre gerekli matematiksel düzeltmelerin uygulanmasıyla değerleme konusu mülkün değerinin belirlenmesi işlemine denir.
Bu yöntemi diğer yöntemlerden ayıran en önemli özelliklerden biri karşılaştırılabilir benzer nitelikteki taşınmazların satılık veya işlem görmüş değerleri üzerinden analiz yapmaktır. Bu analizi yaparken piyasada değer değişimlerini takip etmek gerekmektedir. Emsal karşılaştırma yöntemi beş adımdan oluşmaktadır. Aşağıda bu adımlar belirtilmiştir.
Değerleme uzmanın ilk amacı karşılaştırılabilecek verileri toplamaktır. Bunun devamında dataların doğruluğunu test etmelidir. Karşılaştırılan gayrimenkulün birim fiyatının belirlenmesi gerekmektedir. Yöntemde seçilen öğeler bu yönteme göre analizi ve düzeltmeleri yapılmalıdır.
Belirtilen yöntem adımları yakın zamanda yapılan satış değerlerinin karşılaştırılmasıyla değerlemeye konu taşınmazın rayiç değerinin tespit edilmesi işlemidir. Yapısız arsa ve arazilerin değerlendirilmesi genellikle emsal’e göre yapılmaktadır. Bu yöntemin uygulanabilirlik koşulu, değerlemeye konu taşınmaza emsal olabilecek taşınmazlara yönelik güncel alım-satım değerlerinin ve karşılaştırılabilir özelliklerinin (yapı hakkı, TAKS, KAKS, zemin yapısı vb.) elde edilebilirliğidir. Bu yöntemde değerlendirme işlemi yapılacak taşınmazın bulunduğu mahaldeki en son alım-satım fiyatları dikkate alınır.
Bu yöntemde verilerin güncel olması ve en yakın zamanda gerçekleşen satış fiyatlarına ulaşılması gerekilmektedir. Mevcut taşınmaz eğer arsa ise güncel yapılaşma koşulları ilgili kurumlardan temin edilmesi gerekmektedir. Eğer değer çalışması yapılacak taşınmaz mesken amaçlı yapı ise benzer özelliklere ve niteliklere sahip yakın zamanda yapılmış satış verilerine ulaşılması gerekmektedir. Bu verilere ulaşabilmek için bölgedeki gayrimenkul danışmanlarından destek alınması gerekmektedir.
Değeri saptanacak taşınmazların nitelikleri, karşılaştırılacak taşınmazlardan farklılık gösterirse, bu farklılıkların, değerleme sırasında artma ve eksilme payları yardımıyla giderilmesi gerekir. Bunun için karşılaştırma taşınmazlarının değerlerinin değerleme gününe kadar olan gelişimi, fiyat istatistikleri yardımıyla gözlenir. Bu farklılıklar şu etkenlerden söz konusu olabilir: karşılık saptama günü, yapısal kullanım biçim ve ölçüsü, nitelik (imara olgunluğu kadar geçen bekleme süresi) ve konum. Taşınmaz piyasasının irdelenmesiyle bu niteliklere ilişkin uyarlamalar, kural olarak, satış ederleri toplamanın istatistiksel bir analizini gerektirir. Ancak bunun sonucunda güvenli karşılıklar belirlenmiş olur.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır.
Yazar Hakkında
Kiragetiren Editör Sitemizdeki bilgiler size yardımcı olmak için derlenmiştir. Bilgilerin hata ve eksikliğinden ve ticari amaçla kullanılmasından doğabilecek zararlardan Kiragetiren.com hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir.
En Çok Okunanlar
Marka Emlakçı Olmanın 10 Adımı21 Eylül 2020
Yatırımlık Arazi ve Arsa Nereden Alınır05 Haziran 2020
Emlak Danışmanı Sloganları28 Haziran 2020
Misafir Yazarlar
Emlak EğitimleriEmlakta Gerilla Pazarlama17 Ekim 2020
Göktuğ BeşerKiracılı Ev Nasıl Satılır22 Eylül 2020
Kürşat TuncelSatış Kapamanın Hipnotik Dili09 Ağustos 2020
Sürmen | Arıkan Hukuk BürosuYabancının Mirası17 Temmuz 2020
Bültene Üye Olun, Aradığınızı Kaçırmayın
Kurumsal Bilgiler
Hizmetler Hakkında
Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.