Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Ana Sayfa » Blog » Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi ile gayrimenkul değerleme yöntemi yıllık gelir ile değer arasında ilişki kurmaktadır. Direkt kapitalizasyon, özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Doğrudan indirgeme bir genel oranı veya bir yılın veya istikrarlı net işletme gelirlerine bölündüğünde bir değer göstergesi elde edilmesini sağlayan tüm riskler getirisini uygulamaktadır. Doğrudan indirgeme özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. Direkt kapitalizasyon oranına göre gayrimenkul değerine ulaşılmasından bazı hesaplamalara ihtiyaç duyulmaktadır.

Net Faaliyet Geliri

——————————  =  Piyasa Değer

Kapitalizasyon oranı

Doğrudan Kapitalizasyon formülünü kullanarak gelir yaklaşımı yöntemiyle bir değerleme yapabilmek için, dört ayrı veri kategorisi gereklidir.

  1. Tüm kaynaklardan elde edilen gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt geliri
  2. Mülkün potansiyel brüt gelirinden beklenen boşluk ve kira toplama kayıplarını düşerek elde edilen yıllık efektif brüt geliri
  3. Efektif brüt gelirden normal yıllık faaliyet giderleri ve diğer harcamalar düşülerek elde edilen net faaliyet geliri ve
  4. Kapitalizasyon oranı, yani değerlemecinin mülkün değerini tespit etmek üzere mülkün net yıllık gelirine uygulayacağı orandır.

Direkt kapitalizasyon oranına göre gayrimenkul değerleme hizmeti verilebilmesi için bazı kavramların bilinmesi gerekmektedir. Bu kavramlardan brüt gelir çarpanı, satış fiyatının potansiyel ya da fiili brüt kiraya oranını ifade eder. Doğrudan Kapitalizasyon yönteminde kullanılan bir orandır. Kaba bir değer kestirimi yapar. Kolay anlaşır ve uygulanabilir olması yararlı yanıdır. Piyasa verilerinden türetildiğinde güvenilirdir. Ancak, konum, tip, net gelir, brüt gelir oranlarının yüksek derecede benzer olduğu taşınmazlara ilişkin verilerden türetilmezse yanıltıcı olabilir. Karşılaştırılabilir örnek taşınmaz verilerinin kıt olduğu durumlarda güvensizdir.

Piyasa Değer = Brüt Gelir Çarpanı × Gelir Brüt, 0,80×BGÇ < BGÇ < 1,20×BGÇ

Bu orana göre brüt gelir çarpanı bölge için ortalaması alınırken formülde belirtilen aralıklarda olması gerekmektedir.

  • Bu oranın ortalama brüt gelirden %20 aşağı ve %20 yukarı oranında hesaplanmalıdır.
  • Gelir yaklaşımına göre bir gayrimenkulün değeri, Fiyat/Kazanç oranı ve/veya Kapitalizasyon oranı yardımıyla hesaplanır.
  • Faiz, faizin gelecekte alacağı değer, Fiyat/Kazanç oranını etkiler.
  • Büyüme, büyümenin alacağı değer, Fiyat/Kazanç oranına etkiler.
  • Ulaşım, arazi fiyatları, mevki rantları, kiraları etkiler.
  • Kiralar da Fiyat/Kazanç oranını etkiler.
  • Dolayısıyla bunlara yönelik beklentiler, Fiyat/Kazanç oranını etkiler.

Getiri kapitalizasyonunda paranın zaman açısından değerini ele almakta ve birkaç yıl süren bir dönem için elde edilen net işletme gelirlerine uygulanmaktadır. Yöntem yıllara yayılmış potansiyel gelirlerin, kayıp veya giderlerin düşülmesinden sonraki tutarlarına, uygun bir iskonto oranının uygulanması suretiyle gelir ile değer arasındaki ilişkiyi kurmaktadır. Bu yöntemde uygulanabilmesi için gayrimenkulde elde edilecek net geliri ve belirlenen kapitalizasyon oranının bölgeye uygun olması gerekmektedir. Bu sayede gayrimenkulün piyasa değerine ulaşılması sağlanmaktadır. Gayrimenkul yatırım projelerinde önemli bir değerlendirme oranı da karlılık endeksidir. Karlılık endeksi yapılan yatırım sonucunda elde edilen gelirlerin yapılan yatırıma oranıdır, yani yatırımın ne kadar karşılanabildiğini ölçer.

Yazar Hakkında

Kiragetiren Editör

Kiragetiren Editör Sitemizdeki bilgiler size yardımcı olmak için derlenmiştir. Bilgilerin hata ve eksikliğinden ve ticari amaçla kullanılmasından doğabilecek zararlardan Kiragetiren.com hiçbir şekilde sorumluluk kabul etmemektedir.

Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.