COVID-19’un Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkileri

Ana Sayfa » Blog » COVID-19’un Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkileri

COVID-19’un konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine etkileri pek çok yönden tartışılıyor. COVID-19, 2019 yılının Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmış, akabinde büyük bir hızla dünyanın her bir yanına yayılmıştır. 11.03.2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) salgını ‘pandemi’ olarak nitelendirmiş ve küresel risk seviyesini çok yüksek olarak belirtmiştir. COVID-19’un ülkemizde de görülmeye başlanması ile, salgının kamuya ve ticaret hayatına etkisini minimumda tutmak amaçlı birtakım yasal düzenlemeler yapılmıştır.

COVID-19 ile ilgili süreçte;

a. İçişleri Bakanlığı Koronavirüs Tedbirleri konulu 19.03.2020 tarihli art arda gönderdiği genelgeleri ile; gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerini geçici süreliğine durdurmuştur.

b. 22.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın 1. maddesi “COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir.” şeklindedir.

26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1. maddesi ise “1) Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla; a) Dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler; 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile usul hükmü içeren diğer kanunlarda taraflar bakımından belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim tarafından tayin edilen süreler ile arabuluculuk ve uzlaştırma kurumlarındaki süreler 13/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden, b) 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen süreler; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden, itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durur. Bu süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Durma süresinin başladığı tarih itibarıyla, bitimine on beş gün ve daha az kalmış olan süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılır. Salgının devam etmesi halinde Cumhurbaşkanı durma süresini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatabilir ve bu döneme ilişkin kapsamı daraltabilir. Bu kararlar Resmî Gazete’de yayımlanır…” şeklindedir.

30.04.2020 tarihli 31114 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2480 sayılı Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Karar’ın 1. maddesi “Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını ve yargı alanında doğabilecek hak kayıplarını önlemek amacıyla; 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen durma süresi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda öngörülen zorunlu idari başvuru yoluna ilişkin süreler hariç, 1/5/2020 (bu tarih dahil) tarihinden 15/6/2020 (bu tarih dahil) tarihine kadar (salgın hastalığın yayılma tehlikesinin daha önce ortadan kalkması halinde yeniden değerlendirilmek üzere) uzatılmıştır” şeklinde olup, yukarıda bahsi geçen süreler 15.06.2020 tarihine kadar uzatılmıştır.

c. 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesi ise “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklindedir.

Bu kapsamda, kira sözleşmesinde yaşanılan olağanüstü hal ve durumda uygulanacak bir hüküm bulunmakta ise, sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların iradesine öncelik tanınacak, kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm yok ise, uyuşmazlığın ifa imkansızlığı, ayıp ve aşırı ifa güçlüğü gibi kavramlar bakımından değerlendirilmesi gerekecektir.

I. Çatılı İş Yeri Kiralarında Durum

1) İfa İmkansızlığı Bakımından

Kira sözleşmesi; iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli bir sözleşme tipi olup, taraflarından kiraya verenin asıl yükümlülüğü kiracının kiralananı kullanmasını ve kiralanandan yararlanmasını sağlamak, kiracının asıl yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.

İçişleri Bakanlığı’nın 19.03.2020 tarihli genelgeleri ile kapatılan yukarıda sayılan iş yerleri için kiraya veren, TBK m. 301’de düzenlenen kiralananı kira süresi boyunca kullanıma elverişli olarak bulundurmak yükümlülüğünü yerine getiremeyecektir. Bu durumda kiraya verene bir kusur da atfedilemediği düşünüldüğünde, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli olarak bulunduramadığı süre boyunca kusursuz ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır.

Ne var ki, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurma yükümlülüğünün ifa imkansızlığı kapsamında değerlendirilebilmesi için, kiralananda yürütülen faaliyetin kira sözleşmesinde belirtilmiş olması veyahut kiraya veren tarafından bilinmesi gerektiği kanaatindeyiz. Zira kiralananda, genelge ile kapatılan iş yerlerinin faaliyetleri dışındaki bir faaliyetin yürütülmesi halinde kiralanan kiracı tarafından halen kullanılabilmekte, kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak bulundurabilmektedir. Bu halde kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun şekilde bulundurma yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenebileceğinden, ifa imkansızlığından bahsedilemeyecek, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü de devam edecektir. Ancak bu halde, aşağıda açıklandığı üzere, kiracının TBK m. 138 kapsamında uyarlama talep edebilmesi söz konusu olabilecektir.

Özetle, kiralananın kullanım amacının kira sözleşmesinin tarafları bakımından sözleşmenin esaslı unsurlarından biri haline getirildiği ve İçişleri Bakanlığı’nın 19.03.2020 tarihli genelgeleri ile kapatılan iş yerleri kira sözleşmelerinde TBK m. 136’da tanımlanan kusursuz ifa imkansızlığı gündeme gelebilecektir. İlgili hükme göre “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Kusursuz ifa imkansızlığı sürekli veya geçici olmak üzere iki şekilde ortaya çıkabilir. Geçici ifa imkansızlığında borç daha sonra ifa edilebilecek durumdayken, sürekli ifa imkansızlığında edimin artık ifa edilmesi mümkün değildir. İfa engelinin ne zaman ortadan kalkacağının öngörülemiyor olması durumunda da Yargıtay sürekli ifa imkansızlığının söz konusu olabileceğine işaret etmiştir.

Genelgeler ile bazı iş yerleri her ne kadar belirsiz bir süre için kapatılmış ve tekrar ne zaman açılacağı belirsiz olsa da, salgının Çin’deki seyri incelendiğinde üç ay içerisinde günlük hayatın yavaş yavaş normale döndüğü görülmektedir. Salgının ülkemizdeki etkileri şu an için tam olarak öngörülemese de, halihazır durum itibariyle işbu kira sözleşmeleri bakımından yalnız geçici ifa imkansızlığının söz konusu olabileceği kanaatindeyiz. Genelge ile kapatılan iş yerlerinde geçici ifa imkansızlığının uygulanacağı hallerde, kiraya verenin edimini ifa edemediği süre boyunca kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğü ortadan kalkacaktır.

Genelge kapsamında kapatılması zorunlu olmayan iş yerlerine ilişkin olarak ise, yukarıda açıklandığı üzere kiraya verenin kiralananın sözleşme süresince kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğüne aykırı davrandığından bahsedilemeyeceğinden kiracının da edimini yerine getirme (kira bedelini ödeme) yükümlülüğü devam edecektir. Aynı şekilde, İçişleri Bakanlığı, 24.03.2020 tarihli Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Marketlerle İlgili Ek Genelge ile; tüm marketlerin 09:00-21:00 saatleri arasında hizmet vermesine, market içindeki en fazla müşteri sayısının müşteriye doğrudan hizmet sunulan toplam alanın (depolar, idari bürolar vb. hariç) onda biri kadar olacağına karar vermiştir. Bu durumda kiracı konumunda olan market sahibi, faaliyetine devam edebilecek yalnız bazı

sınırlamalara tabi olacaktır. Bu durumda market sahibinin kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecek, ancak iki halde de aşağıda açıklandığı üzere uyarlama talep hakkı söz konusu olabilecektir.

2) Aşırı İfa Güçlüğü Bakımından

TBK m. 138’e göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

İşbu hüküm uyarınca; genelgeler kapsamında iş yerini kapatmak zorunda olmayan, yani yukarıda açıklanan ifa imkansızlığı hükümlerinden yararlanamayan (herhangi bir idari karar veya yönetim kararı olmaksızın kendi inisiyatifi ile AVM’de yer alan iş yerini kapatan kiracılar da dahil), kira bedellerini ödemek zorunda olan, fakat salgının olumsuz etkilerinden etkilenen kiracı, olayın şartlarına göre karşılaşılan durumun sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir halden kaynaklandığını, bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek hakimden uyarlama talep edebilecek, kira bedelinden indirim yoluna gidebilecektir. Bu durumda, hakim somut olayın şartlarına göre tarafların menfaatlerini dengede tutarak sözleşmeyi yeni şartlara uyarlayacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, bu halde ifa imkansızlığındaki gibi kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamaktadır. Yine kiracının alacağı uyarlama kararının geriye yönelik, salgın döneminde ödemiş olduğu kiralar bakımından da uygulanabilmesi için bahse konu ödemelerin ihtirazi kayıt koymak suretiyle gerçekleştirmesi gerekecektir. Zira madde metni, uyarlamadan söz edebilmek için “borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş” olmasını şart koşmaktadır.

3) Ayıp Bakımından

Kira sözleşmesindeki ayıplar, maddi, manevi, ekonomik veya hukuki ayıp şeklinde olabilir. Katı yakıt pazarlama işi için kiralanan yerde valiliğin yasaklama kararı nedeniyle ruhsat verilmemesi, kiralanan yerin iskanının olmaması gibi haller Yargıtay’ca kabul edilen bazı hukuki ayıp halleridir. Kiralananı kullanma, ondan yararlanma imkanını azaltan sebepler harici nitelikte olsa ve sözleşme taraflarına atfedilemese dahi kiraya veren ayıptan sorumludur. İşbu sebeplerle bazı hukukçular TBK m. 305’in “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” şeklindeki hükmüne dayanarak kiracının sözleşmeyi feshedebileceğini ya da kira bedelinde indirim talep edebileceğini ileri sürmekte ise de bu görüşe katılamıyoruz.

Kanaatimizce, genelgeler kapsamında kapatılan iş yerleri bakımından, kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacına yer verildiyse, diğer bir deyişle bu husus sözleşmenin esaslı unsuru haline geldiyse ve yine AVM’ler içinde yer alan iş yerleri idari karar veya yönetim kararı uyarınca kapatıldıysa yukarıda açıklandığı üzere geçici ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır. İfası imkansızlaşmış, ifa edilemeyen bir edimin ayıplı olmasından söz edilemeyeceğinden ayıp hükümlerinin de olaya uygulanması mümkün olmayacaktır. Genelgeler kapsamında kapatılmasına karar verilmeyen diğer iş yerleri bakımından ise, iş yerinin açılmasını engeller hukuki bir düzenleme/ayıp olmadığından bu hükme başvurulmasının mümkün olmayacağı, bedel indiriminin ancak yukarıda açıklanan TBK m. 138 kapsamında gündeme gelebileceği kanaatindeyiz.

Ayrıca belirtmek gerekir ki; Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklindeki Geçici 2. madde düzenlemesi gereği, iş yeri kira sözleşmesi 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle feshedilemeyecek ve kiracı tahliye edilemeyecektir. Yukarıda yer verilen 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1. maddesinin 1. fıkrasının “Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla;

a) Dava açma, icra takibi başlatma… ,

b) 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen süreler; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden, itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durur. Bu süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Durma süresinin başladığı tarih itibarıyla, bitimine on beş gün ve daha az kalmış olan süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılır. Salgının devam etmesi halinde Cumhurbaşkanı durma süresini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatabilir ve bu döneme ilişkin kapsamı daraltabilir. Bu kararlar Resmî Gazete’de yayımlanır…” şeklindeki hükmü ile yeni icra takip taleplerinin alınması durdurulduğundan ve 30.04.2020 tarihli Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Karar ile bu durma süreleri 15.06.2020 tarihine kadar uzatıldığından, 15.06.2020 tarihi itibariyle 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında muaccel olan ve ödenmemiş kira bedelleri faiziyle talep edilebilecek ve kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilecektir. Ancak bu tarihler arasında muaccel olup da ödenmeyen kira bedelleri fesih ve tahliye sebebi yapılamayacaktır.

II. Konut Kiralarında Durum

Konut kiralarında da, aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanabileceği, konut kira sözleşmesinin, şartları var ise uyarlamaya konu olabileceği kanaatindeyiz.

Ek olarak, Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesinin “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklindeki hükmü açıkça iş yeri kira bedellerine ilişkin olup, konut kiralarında kiracının bu tarihler arasında kira bedelini ödememesinin sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi yapılmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Ancak, Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Karar’ın 1. maddesi uyarınca kira bedelini ödemeyen kiracı aleyhine 15.06.2020 tarihine kadar kira bedellerinin ödenmesi veya tahliye talepli icra takibi başlatılamayacak, başlatılan takipte de kiracıya kira bedelini ödemesi için en az 30 gün süre verilmesi gerekecektir.

Av. Güneş Deniz Sürmen – Av. İlayda Döğen

Sürmen | Arıkan Hukuk Bürosu

Yazar Hakkında

Sürmen | Arıkan Hukuk Bürosu

Sürmen | Arıkan Hukuk Bürosu info@surmen-arikan.com

Kiragetiren.com'da yer alan tüm içerik, görüş ve bilgilerin doğruluğu, eksiksiz ve değişmez olduğu, yayınlanması ile ilgili yasal yükümlülükler içeriği oluşturan kullanıcıya aittir. Bu içeriğin, görüş ve bilgilerin yanlışlık, eksiklik veya yasalarla düzenlenmiş kurallara aykırılığından Kiragetiren.com hiç bir şekilde sorumlu değildir. Sorularınız için ilan sahibi ile irtibata geçebilirsiniz.