Çoklu Regresyon Analizi ile Gayrimenkul Değerleme

Çoklu regresyon analizi ile gayrimenkul değerleme en küçük kareler yönteminden faydalanır. Uygulamalarda kümeye alınan bazı değerlerin büyük sapmalar göstermesi olağandır. Böylece dengeleyici doğrunun kişisel etkilerden arıtılmış olarak saptanması için Gauss’un “En Küçük Kareler Yöntemi”ne başvurulur. Bu yöntemin taşınmaz değerine ilişkin anlamı şöyle olur: “Öyle bir dengeleyici doğru bulalım ki, kümeye ait değerlerin bu doğrudan olan uzaklarının kareleri toplamı mümkün olduğu kadar küçük olsun.” Bu ifadeki uzaklık tanımı: “Değere eşit noktanın, dengeleyici doğrudan koordinat ekseni doğrultusunda olan uzaklığıdır” şeklinde yapılırsa, teorinin uygulanması ve hesabın yapılması kolaylaşır.

Regresyon yöntemi, gayrimenkul değerinin önemli belirleyicilerinin tanımlanması ve miktarının ölçülmesi için taşınmazın, ilgili karakteristiklerle birlikte değerlendirilmesini sağlayan istatistiksel bir teknik olarak tanımlanabilir. Regresyonlar, satış fiyatı verilerinin karşılaştırılması, satış fiyatlarının ortalaması veya meydanı, hedonik fiyatlama, tekrar satış verileri analizi, yapay zeka yöntemleri gibi hibrid yöntemlerle yapılabilmektedir. Bu yöntemde y = a + bx doğrusu üzerindeki (xi,y) noktaları ile verilen (xi,yi) serpme noktaları arasındaki uzaklıkların kareleri toplamını minumum yaban a ve b katsayılarını bulma işleminden ibarettir.

Bu katsayılar bulununca, y = a + bx doğrusu (resresyon doğrusu) bulunmuş olur.

Diğer bir ifadeyle, çoklu regresyon analizi ile gayrimenkul değerleme yaparken gerçek yaşamın çeşitli alanlarında herhangi bir uygulama ile toplanan veriler tablo şekline getirilerek incelenir ve toplanan veriyi modelleyen bir fonksiyon bulunmaya çalışılır. Çoğu zaman bu veri tablosuna tam olarak uyan bir fonksiyon bulmak mümkün olmaz; veri tablosuna en iyi uyan fonksiyon belirlenmeye çalışılır.